ฉบับเต็ม! คำวินิจฉัย‘กฤษฎีกา’ ไม่ต้องทุบ‘แอชตัน อโศก’-มุ่งคุ้มครองสิทธิ‘ผู้สุจริต’

k bkk 29 08 24 pic

“…การให้ความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะพิเศษ) ดังกล่าวข้างต้น ในเรื่องนี้เป็นไปตามข้อเท็จจริงเฉพาะเรื่อง และโดยมุ่งหมายที่จะคุ้มครองสิทธิของผู้สุจริต และสร้างความเชื่อมั่นในระบบกฎหมายและหลักนิติธรรมของประเทศ จึงไม่อาจนำไปใช้ในเรื่องอื่นๆ ซึ่งมีข้อเท็จจริงในรายละเอียดที่ไม่เหมือนกับเรื่องนี้…”

..........................................

จากกรณีที่เมื่อเร็วๆนี้ วิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้ออกมาเปิดเผยถึงความคืบหน้าในคดี ‘แอชตัน อโศก’ โดยระบุว่า กทม.ได้ทำหนังสือถึงสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ขอหารือแนวทางการปฏิบัติตามคำสั่งศาลปกครองสูงสุดที่มีคำสั่งให้เพิกถอนใบรับแจ้งการก่อสร้างฯ โครงการแอชตัน อโศก

ต่อมาคณะกรรมการกฤษฎีกาได้มีหนังสือตอบข้อหารือของ กทม. สรุปสาระสำคัญได้ ดังนี้

1.เรื่องการเพิกถอนใบรับแจ้งการก่อสร้างฯ กทม.จะต้องออกใบใหม่หรือไม่ นั้น คณะกรรมการกฤษฎีกา เห็นว่า เมื่อศาลมีคำสั่งเพิกถอนถือว่าคำสั่งออกใบอนุญาตเดิมสิ้นสุดลง ทำให้การโครงการแอชตันฯ ก่อสร้างโดยไม่มีใบอนุญาต กทม.มีหน้าที่ทำให้ชอบด้วยกฎหมาย ให้เอกชนยื่นคำขอใหม่อีกครั้งโดยให้มีผลย้อนหลังได้ ไม่ต้องรื้อหรือทุบ

2.การใช้อำนาจในการออกคำสั่ง ตามมาตรา 40 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ปี 2522 ให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ควบคุมงาน ผู้ดำเนินการ ระงับการกระทำดังกล่าว หรือห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าไปในส่วนใดๆของอาคารแล้วแต่ละกรณี นั้น

คณะกรรมการกฤษฎีกา เห็นว่า กทม.ไม่จำเป็นต้องออกคำสั่งทำพร้อมกันในคราวเดียวกัน ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจตามความเหมาะสม และการออกคำสั่งเพื่อให้ดำเนินการแก้ไขอาคารให้ถูกต้องกับเจ้าอาคาร ได้แก่ เจ้าของห้องในอาคารชุดทุกห้อง และนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดำเนินการแก้ไขอาคาร

นอกจากนี้ คณะกรรมการกฤษฎีกา ยังให้ความเห็นว่า การที่การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) อนุญาตให้บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด เจ้าของโครงการแอชตัน อโศก ใช้พื้นที่ของ รฟม. เป็นที่ตั้งสำนักงานโครงการฯ ซึ่งถือว่าผิดวัตถุประสงค์การเวนคืนที่ดินฯ

แต่ในภายหลังบริษัท อนันดาฯ ได้ทำการรื้อถอนสำนักงานฯ และ รฟม.ได้ใช้พื้นที่ดังกล่าวเป็นลานจอดรถของผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าและประชาชนทั่วไป โดยเสียค่าบริการตามที่ รฟม. กำหนด รวมทั้งสามารถใช้ทางเข้าออกที่มีความกว้าง 13 เมตร จึงถือว่าข้อเท็จจริงเปลี่ยนแปลงไป และไม่กระทบวัตถุประสงค์การเวนคืนที่ดินฯ

นอกจากนี้ การที่ รฟม. รับค่าทดแทน จำนวน 97.67 ล้านบาท และให้บริษัท อนันดาฯ ก่อสร้างอาคารจอดรถให้ รฟม. นั้น พบว่า รฟม.ไม่ได้เสนอเรื่องดังกล่าวให้ ครม.เห็นชอบก่อน อย่างไรก็ดี รฟม. อาจขอให้ ครม. เห็นชอบเรื่องดังกล่าวในภายหลังได้ (อ่านประกอบ : กฤษฎีกาตีความ 'แอชตันอโศก' ไม่ต้องทุบทิ้ง ขอใบอนุญาตใหม่ได้ มีผลย้อนหลัง)

สำนักข่าวอิศรา (www.isranews.org) จึงขอนำเสนอรายละเอียดของคำวินิจฉัยของคณะกรรมการกฤษฎีกาในเรื่องดังกล่าว ซึ่งเป็น เรื่องเสร็จที่ 935/2567 บันทึกสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เรื่อง แนวทางดำเนินการของกรุงเทพมหานครในการปฏิบัติตามคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุด คดีหมายเลขแดงที่ อส.188/2566 มีรายละเอียด ดังนี้

@กทม.ขอหารือแนวปฏิบัติ คดี‘แอชตัน อโศก’ 3 ประเด็น

กรุงเทพมหานครได้มีหนังสือ ที่ กท 0907/1333 ลงวันที่ 10 เม.ย.2567 ถึงสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ขอหารือแนวทางการปฏิบัติในการออกคำสั่งทางปกครองสรุปความได้ ดังนี้

1.ศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษาในคดีหมายเลขแดงที่ อส.188/2566 ระหว่างสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ที่ 1 กับพวกรวม 16 คน ผู้ฟ้องคดี บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด หรือ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ทู จำกัด ผู้ร้องสอด และผู้อำนวยการเขตวัฒนาที่ 1 กับพวกรวม 5 คน ผู้ถูกฟ้องคดี

ให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาตตามมาตรา 39 ทวิ ตามแบบ กทม.6 และใบรับแจ้งการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาคารตามมาตรา 39 ตรี ตามแบบ ยผ.4 รวม 4 ฉบับ ของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ที่ออกให้แก่บริษัท อนันดาฯ ผู้ร้องสอด

2.กรุงเทพมหานครเห็นว่า ผลของคำพิพากษาดังกล่าวทำให้อาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก ที่ได้แบ่งแยกที่ดินและจำหน่ายห้องชุดไปแล้ว 668 ห้อง จากทั้งหมด 783 ห้อง กลายเป็นอาคารที่ก่อสร้าง โดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่น ต้องใช้อำนาจออกคำสั่งตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ให้เจ้าของอาคารหรือผู้ครอบครองอาคารแก้ไขอาคารในส่วนที่ขัดต่อกฎหมายให้ถูกต้อง

แต่คำสั่งดังกล่าวเป็นคำสั่งทางปกครอง อันส่งผลกระทบต่อสถานภาพของสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคลผู้รับคำสั่งและมีผลกระทบต่อหน่วยงานของรัฐและผู้เกี่ยวข้องตามมาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ.วิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.2539 กรุงเทพมหานครจึงขอหารือในประเด็น ดังต่อไปนี้

(1) คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดในคดีหมายเลขแดงที่ อส.188/2566 มีผลให้ใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างฯ และใบรับแจ้งการก่อสร้างฯ รวม 4 ฉบับ ถูกเพิกถอนไป ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะต้องออกใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างฯ และใบรับแจ้งการก่อสร้างฯใหม่ ให้ถูกต้องตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 หรือไม่

และการที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจแจ้งข้อทักท้วงได้ตลอดเวลาตามมาตรา 39 ตรี วรรคห้า แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะใช้อำนาจตามมาตรา 39 ตรี วรรคสามและวรรคสี่ ออกหนังสือแจ้งข้อทักท้วงให้ผู้ร้องสอดแก้ไขให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนดแต่ต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน หากดำเนินการไม่แล้วเสร็จภายในเวลาที่กำหนด ให้ถือว่าผู้ร้องสอดไม่ประสงค์จะก่อสร้างอาคารตามที่ได้แจ้งไว้ ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีคำสั่งยกเลิกใบรับแจ้งที่ออกไว้ และมีอำนาจดำเนินการตามมาตรา 40 (1) และ (2) และมาตรา 42แล้วแต่กรณี ได้หรือไม่

(2) อาคารไม่มีส่วนใดที่ก่อสร้างผิดไปจากแบบที่ได้รับอนุญาต เพียงแต่ขาดองค์ประกอบของการมีที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะตามข้อ 2 แห่งกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ซึ่งทางเข้าออกของอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก ที่ผ่านที่ดินของ รฟม. นั้น ผู้อาศัยในอาคารยังคงใช้เป็นทางเข้าออกได้โดยพฤตินัย

หากเจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องออกคำสั่งตามมาตรา 40 โดยเฉพาะมาตรา 40 (2) ห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าใบในส่วนใดๆของอาคารหรือบริเวณที่มีการกระทำดังกล่าว จะส่งผลกระทบต่อเจ้าของห้องชุดจำนวน 668 ครอบครัว ที่ใช้เป็นที่พักอาศัย

เมื่อมาตรา 40 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ มิได้มีบทบังคับให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะต้องออกคำสั่งในคราวเดียวกันทั้ง (1) (2) และ (3) การที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะใช้อำนาจออกคำสั่งตามมาตรา 40 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ในแต่ละกรณี เจ้าพนักงานท้องถิ่นสามารถออกคำสั่งโดยไม่ออกคำสั่งในคราวเดียวกันทั้ง (1) (2) และ (3) ได้หรือไม่

(3) หากเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะออกคำสั่งตามมาตรา 41 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ เพื่อให้แก้ไขอาคารให้ถูกต้องตามกฎหมาย เจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องออกคำสั่งต่อผู้ใด เนื่องจากปัจจุบันอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก ได้แบ่งแยกที่ดินและจำหน่ายห้องชุดไปแล้วจำนวน 668 ห้อง

และในกรณีดังกล่าว ใบรับรองการก่อสร้าง (แบบ อ.6) ที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นออกให้แก่บริษัท อนันดาฯ ภายหลังก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามมาตรา 72 วรรคสี่ แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ก่อนนำไปจดทะเบียนนินิติบุคคลอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก ยังคงมีผลใช้บังคับหรือไม่

@ตั้งคกก.กฤษฎีกา‘คณะพิเศษ’พิจารณาข้อหารือ‘กทม.’

คณะกรรมการวิธีปฏิบัติราชการทางปกครองพิจารณาแล้วเห็นว่า ปัญหาตามข้อหารือดังกล่าวเป็นเรื่องที่ส่งผลกระทบต่อประชาชนจำนวนมาก และมีผลต่อความเชื่อมั่นในกระบวนการทำงานของภาครัฐ ระบบเศรษฐกิจ และระบบกฎหมายของประเทศ สมควรพิจารณาเรื่องดังกล่าวให้เป็นไปด้วยความรอบคอบ

จึงเสนอให้เลขาธิการคณะกรรมการกฤษฎีกา จัดให้มีการประชุมกรรมการกฤษฎีกา (คณะพิเศษ) เลขาธิการคณะกรรมการกฤษฎีกาจึงอาศัยบทบัญญัติ ข้อ 19 แห่งระเบียบคณะกรรมการกฤษฎีกว่าด้วยการประชุมของคณะกรรมการกฤษฎีกา พ.ศ.2522 จัดให้มีการประชุมกรรมการกฤษฎีกา (คณะพิเศษ) เพื่อพิจารณาประเด็นปัญหาดังกล่าว

คณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะพิเศษ) ได้พิจารณาข้อหารือของกรุงเทพมหานคร โดยมีผู้แทนกระทรวงมหาดไทย (กรมโยธาธิการและผังเมือง) ผู้แทนกรุงเทพมหานคร และผู้แทนการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เป็นผู้ชี้แจงข้อเท็จจริง ซึ่งปรากฏข้อเท็จจริงเพิ่มเติม ดังนี้

1.เดิมบริษัท จตุรัก จำกัด เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 2345 ตำบลคลองเตยเหนือ อำเภอวัฒนา กรุงเทพมหานคร มีทางเข้าออกสู่ถนนสุขุมวิท 21 หรือถนนอโศกมนตรี

ต่อมา รฟม. ได้เวนคืนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 2345 บางส่วน ตาม พ.ร.ฎ.กำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตจตุจักร เขตบางซื่อ เขตราชเทวี เขตห้วยขวาง เขตคลองเตยเขตป้อมปราบศัตรูพ่าย และเขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร พ.ศ.2538 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.ฎ.กำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตจตุจักร เขตบางชื่อ เขตราชเทวีเขตห้วยขวาง เขตคลองเตย เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย และเขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2539

ทำให้บริษัท จตุรักฯ ไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ บริษัท จตุรักฯ จึงใช้สิทธิทางศาล ฟ้องขอเปิดทางจำเป็น ต่อมาศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาศาลฎีกา ที่ 9888/2553 เมื่อวันที่ 4 พ.ย.2553 ให้ รฟม. เปิดทางจำเป็นกว้าง 6.40 เมตร ผ่านที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 2446 ของ รฟม. เพื่อให้บริษัท จตุรักฯ มีทางเข้าออกสู่ถนนสุขุมวิท 21 หรือถนนอโศกมนตรี

2.ในปี พ.ศ.2557 บริษัท อนันดาฯ ซื้อที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 2345 จากบริษัท จตุรักฯ ซึ่งมีทางจำเป็นอยู่ติดกับปล่องระบายอากาศ สถานีสุขุมวิท และบริษัท อนันดาฯ ได้ขอให้ รฟม. ย้ายทางจำเป็นดังกล่าวไปอยู่ที่โฉนดที่ดินเลขที่ 23189 ตำบลคลองเตยเหนือ อำเภอวัฒนา กรุงเทพมหานคร ของ รฟม. ด้านที่ติดกับสยามสมาคมฯ ซึ่งใช้เป็นทางเข้าออกที่จอดรถของ รฟม. ที่จัดไว้สำหรับผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าอยู่แล้ว

โดยมีการทำบันทึกข้อตกลง เรื่อง การใช้ที่ดินของ รฟม. เป็นทางเข้าออกและการปรับปรุงพื้นที่ระหว่าง รฟม. กับ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ลงวันที่ 26 มิ.ย.2557 โดยเป็นทางจำเป็นขนาดกว้าง 6.40 เมตร และเลื่อนทางออกที่จอดรถเดิมของ รฟม. ซึ่งมีความกว้าง 6.00 เมตร มาติดกับทางจำเป็น ซึ่งย้ายมาอยู่ติดกับสยามสมาคมฯ พร้อมทั้งขยายทางเพิ่มขึ้นอีก 0.60 เมตร รวมเป็น 13 เมตร เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกของอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก ที่จะก่อสร้างขึ้น

นอกจากนี้ ยังมีข้อตกลงให้สิทธิแก่บริษัท อนันดาฯ ใช้พื้นที่ที่เป็นบริเวณจอดรถของ รฟม. เป็นอาคารสำนักงาน สำนักงานขาย และติดตั้งป้ายโฆษณาประชาสัมพันธ์โครงการก่อสร้างอาคารชุดของบริษัท อนันดาฯ เป็นเวลา 30 เดือน พร้อมทั้งอนุญาตให้ใช้ทางเข้าออกดังกล่าว

โดยบริษัท อนันดาฯ ตกลงที่จะให้ค่าทดแทนจากการที่ รฟม. อนุญาตให้ใช้ที่ดินดังกล่าวเป็นจำนวนเงิน 97,671,707.45 บาท หรือสร้างอาคารจอดรถพร้อมพื้นที่ใช้สอยขนาด 9 ชั้น หากมูลค่าก่อสร้างอาคารจอดรถมากกว่า บริษัท อนันดาฯ เป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย แต่หากมูลค่าก่อสร้างอาคารจอดรถไม่ถึงจำนวนดังกล่าว บริษัท อนันดาฯ จะจ่ายเงินส่วนที่เหลือให้แก่ รฟม. เพื่อแลกกับการย้ายทางจำเป็นและขอปิดลานจอดรถของสถานีสุขุมวิทเป็นเวลา 30 เดือน

และใช้พื้นที่เป็นที่ตั้งอาคารสำนักงาน สำนักงานขาย และติดตั้งป้ายโฆษณา บนที่ดินที่เป็นลานจอดรถดังกล่าว ตลอดเวลา 30 เดือน นั้น ทั้งนี้ เพื่อก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยขนาดใหญ่พิเศษบนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 2345 โฉนดที่ดินเลขที่ 2451 และโฉนดที่ดินเลขที่ 2452 ของบริษัท อนันดาฯ ที่ติดกับที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 23189 ของ รฟม.

3.ต่อมาในปี พ.ศ.2559 สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ได้ยื่นฟ้องคดีต่อศาลปกครองกลางเป็นคดีพิพาทเกี่ยวกับการที่เจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำการโดยมิชอบด้วยกฎหมาย และละเลยต่อหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดให้ต้องปฏิบัติ และในปี พ.ศ.2563 รฟม.ได้ขอหารือมายังสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาในประเด็นการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. เป็นทางเข้าออกโครงการก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยซึ่งเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ

โดยคณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ 1) พิจารณาแล้วมีความเห็นในเรื่องเสร็จที่ 237/2563 ว่า การที่ รฟม.ให้สิทธิบริษัท อนันดาฯ ใช้พื้นที่บริเวณที่จอดรถทั้งหมดเป็นอาคารสำนักงาน สำนักงานขาย และติดตั้งป้ายโฆษณาประชาสัมพันธ์โครงการเป็นเวลา 30 เดือน ทำให้ประชาชนซึ่งประสงค์จะจอดรถเพื่อใช้บริการรถไฟฟ้าในบริเวณดังกล่าว ไม่อาจใช้พื้นที่เป็นทางเข้าออกและสำหรับจอดรถได้อีก

กรณีจึงเป็นไปเพื่อที่จะให้บริษัท อนันดาฯ สามารถก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยซึ่งเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษและประกอบธุรกิจอาคารชุดดังกล่าวได้ มิใช่เป็นไปเพื่อประโยชน์ของ รฟม. และประชาชนในอันที่จะใช้ประโยชน์บนพื้นที่ดังกล่าวตามวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน

ต่อมา ศาลปกครองสุดได้มีคำพิพากษาในคดีหมายเลขแดงที่ อส.188/2566 เมื่อวันที่ 19 ก.ค.2566 ว่า การที่ รฟม. นำที่ดินที่ได้มาจากการเวนคืนตาม พ.ร.ฎ.กำหนดเขตที่ดินฯ ไปอนุญาตให้ผู้ร้องสอดใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสุขุมวิท 21 โดยมีวัตถุประสงค์ในการใช้เพื่อก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษในโครงการแอชตัน อโศก อันเป็นประโยชน์แก่กิจการของผู้ร้องสอดเท่านั้น ซึ่งมิใช่เป็นไปเพื่อประโยชน์ของ รฟม. และวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน

การอนุญาตของ รฟม. เช่นว่านี้ จึงมิอาจกระทำได้ และการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. เป็นทางเข้าออกนั้น อยู่ภายใต้ข้อสงวนสิทธิ์ที่อาจถูกเปลี่ยนแปลงแก้ไขได้เสมอตามความจำเป็นแห่งกรณี

จึงไม่อาจกล่าวได้ว่า ทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะดังกล่าวมีสภาพที่สามารถใช้เป็นทางเข้าออกที่รถดับเพลิงสามารถเข้าออกได้สะดวกตลอดเวลาตราบเท่าที่อาคารขนาดใหญ่พิเศษตามโครงการแอชตัน อโศก ยังดำรงอยู่ตามข้อ 2 ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535)ฯ

ดังนั้น การที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นออกใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์ฯ และใบรับแจ้งการก่อสร้างฯ ให้แก่ผู้ร้องสอด จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงพิพากษาให้เพิกถอนการรับแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ และมาตรา 39 ตรี แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ

4.ปัจจุบัน (ส.ค.2567) สถานการณ์เปลี่ยนแปลงไป โดยบริษัท อนันดาฯ ได้รื้อถอนอาคารสำนักงาน สำนักงานขาย และป้ายโฆษณาออกจากพื้นที่จอดรถของ รฟม. และ รฟม.ได้ใช้ที่ดินดังกล่าว เป็นที่จอดรถของผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าและประชาชนทั่วไปได้ตามปกติ โดยคิดค่าบริการตามอัตราที่ รฟม. กำหนด โดยคิดค่าบริการจอดรถยนต์สำหรับผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าในอัตรา 15 บาท ต่อ 2 ชั่วโมง ส่วนผู้ซึ่งมิได้ใช้บริการรถไฟฟ้าคิดค่าบริการชั่วโมงละ 50 บาท

อีกทั้งผู้ใช้บริการรถไฟฟ้ารวมทั้งผู้พักอาศัยในอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก และประชาชนทั่วไป สามารถใช้ทางเข้าออกซึ่งกว้าง 13 เมตร ดังกล่าวที่เป็นปัญหาได้ในลักษณะที่เป็น “ถนนสาธารณะ” ตามข้อ 1 แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535)ฯ

@คำวินิจฉัยมุ่งคุ้มครองสิทธิ‘ผู้สุจริต’-ไม่ให้ใช้กับเรื่องอื่น

คณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะพิเศษ) พิจารณาข้อหารือประกอบกับข้อเท็จจริงเพิ่มเติมดังกล่าวข้างต้นแล้ว

เห็นว่า การที่ รฟม. อนุญาตให้บริษัท อนันดาฯ ปิดลานจอดรถสถานีสุขุมวิท เพื่อใช้ประโยชน์ในที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 23189 ของ รฟม. และใช้พื้นที่เป็นที่ตั้งอาคารสำนักงาน สำนักงานขาย และติดตั้งป้ายโฆษณา บนที่ดินที่เป็นลานจอดรถเป็นระยะเวลา 30 เดือน นั้น มิใช่การใช้ประโยชน์ในที่ดินตามวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน ตามความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ 1)

แต่ต่อมา รฟม. ดำเนินการให้บริษัท อนันดาฯ รื้อถอนอาคารสำนักงาน สำนักงานขาย และป้ายโฆษณาออกแล้ว และปัจจุบันประชาชนทั่วไปสามารถใช้ที่ดินดังกล่าวเป็นลานจอดรถได้ โดยเสียค่าบริการตามอัตราที่ รฟม. กำหนด

จึงเป็นกรณีที่ข้อเท็จจริงเปลี่ยนแปลงไปโดย รฟม.ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 23189 เป็นสถานที่จอดรถของประชาชนผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าตามวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนและตามมาตรา 7 (3) และมาตรา 9 (3) แห่ง พ.ร.บ.การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย พ.ศ.2543 ครบถ้วนแล้ว

นอกจากนี้ ผู้ใช้บริการรถไฟฟ้า ประชาชนทั่วไป รวมทั้งผู้พักอาศัยในอาคารขุดโครงการแอชตัน อโศก สามารถใช้ทางเข้าออกกว้าง 13 เมตร ดังกล่าว ร่วมกันเป็นถนนสาธารณะเข้าออกไปยังลานจอดรถสถานีสุขุมวิทและอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก

ดังนั้น การที่ รฟม. อนุญาตให้บริษัท อนันดาฯ และเจ้าของอาคารชุด 668 ห้อง ใช้ทางดังกล่าวขนาดกว้าง 13 เมตร ผ่านที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 23189 เพื่อเป็นทางเข้าออกถนนสุขุมวิท 21 หรือถนนอโศกมนตรี เพื่อประโยชน์ในการใช้ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 2345 โฉนดที่ดินเลขที่ 2451 และโฉนดที่ดินเลขที่ 2452 เพื่อก่อสร้างอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก ของบริษัท อนันดาฯ จึงไม่กระทบต่อสาระสำคัญของวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนตามที่กำหนดไว้ใน พ.ร.ฎ.กำหนดเขตที่ดินฯ

และการที่ รฟม. รับค่าทดแทนจำนวน 97,671,707.45 บาท หรือก่อสร้างอาคารจอดรถพร้อมพื้นที่ใช้สอย ขนาด 9 ชั้น ถือว่าเป็นการจัดให้มีสถานที่จอดรถ ซึ่งเป็น “กิจการรถไฟฟ้า” ตามบทนิยามในมาตรา 4 แห่ง พ.ร.บ.การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทยฯ

และเป็นประโยชน์แก่ประชาชนทั่วไปในการให้บริการและความสะดวกต่างๆ ในกิจการถไฟฟ้าตามมาตรา 7 (3) และเป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ รฟม. ตามความจำเป็น เพื่อประโยชน์แก่การให้บริการกิจการรถไฟฟ้าตามมาตรา 9 (11) แห่ง พ.ร.บ.การรถไฟฟ้าขนส่งมวลขนแห่งประเทศไทยฯ

อย่างไรก็ดี การที่ผู้ว่าการ รฟม. โดยคณะกรรมการ รฟม. อนุญาตให้บริษัท อนันดาฯ ใช้ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 23189 เป็นทางจำเป็นขนาดกว้าง 6.40 เมตร และเลื่อนทางออกที่จอดรถเดิมของ รฟม. ซึ่งมีความกว้าง 6.00 เมตร มาติดกับทางจำเป็นซึ่งย้ายมาอยู่ติดกับสยามสมาคมฯ พร้อมทั้งขยายทางเพิ่มขึ้นอีก 0.60 เมตร รวมเป็น 13 เมตร

เพื่อเป็นทางเข้าออกของอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก สู่ถนนสุขุมวิท 21 หรือถนนอโศกมนตรี เพื่อประโยชน์ของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2345 โฉนดที่ดินเลขที่ 2451 และโฉนดที่ดินเลขที่ 2452 ของบริษัท อนันดาฯ ตั้งแต่วันที่ 2 ก.ค.2557 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อก่อสร้างอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก

และบริษัท อนันดาฯ ตกลงชำระค่าทดแทนการใช้พื้นที่แก่ รฟม. จำนวน 97,671,707.45 บาท หรือก่อสร้างอาคารจอดรถพร้อมพื้นที่ใช้สอย ขนาด 9 ชั้น นั้น เป็นไปตามข้อบังคับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ว่าด้วยการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย พ.ศ.2547

ประกอบกับประกาศการรถไฟฟ้าขนส่งมวลขนแห่งประเทศไทย เรื่อง กำหนดประเภทการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลขนแห่งประเทศไทยเป็นทางผ่าน ลงวันที่ 26 ก.ย.2556 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย เรื่อง กำหนดประเภทการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทยเป็นทางผ่าน (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2557 ลงวันที่ 4 ธ.ค.2557

จึงเป็นกรณีที่ รฟม. ให้เช่าหรือให้สิทธิ์ใดๆ ในอสังหาริมทรัพย์ของ รฟม. อันมีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท แก่บริษัท อนันดาฯ และเป็นกรณีที่ รฟม. พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ รฟม. ตามความจำเป็นเพื่อประโยชน์แก่การให้บริการกิจการรถไฟฟ้าตามมาตรา 75 (6) และ (10) แห่ง พ.ร.บ.การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทยฯ

ดังนั้น ผู้ว่าการ รฟม. จึงต้องนำเรื่องเสนอต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม เพื่อเสนอเรื่องไปยังคณะรัฐมนตรีตามมาตรา 74 แห่ง พ.ร.บ.การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทยฯ และเมื่อคณะรัฐมนตรีพิจารณาให้ความเห็นชอบ รฟม. จึงจะให้บริษัท อนันดาฯ ใช้ประโยชนในที่ดินของ รฟม. เป็นทางผ่านได้ตามมาตรา 75 (6) และ (10) แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว อันจะเป็นการกระทำที่ชอบด้วยขั้นตอนและกระบวนการทางกฎหมาย โดยไม่ขัดกับวัตถุประสงค์ของการจัดตั้ง รฟม.

บริษัท อนันดาฯ จึงจะมีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 23189 เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสุขุมวิท 21 หรือถนนอโศกมนตรีเพื่อประโยชน์ของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2345 โฉนดที่ดินเลขที่ 2451 และโฉนดที่ดินเลขที่ 2452 ของบริษัท อนันดาฯ ตั้งแต่นั้น

ทั้งนี้ ในกรณีที่คณะรัฐมนตรีพิจารณาให้ความเห็นชอบแก่ รฟม. ในการให้บริษัท อนันดาฯ ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. ตามโฉนดที่ดินเลขที่ 23189 เป็นทางผ่านแล้ว รฟม. จะต้องผูกพันและปฏิบัติตามมติคณะรัฐมนตรี หาก รฟม. จะแก้ไขเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่คณะรัฐมนตรีให้ความเห็นชอบแล้ว จะต้องเสนอเรื่องให้คณะรัฐมนตรีพิจารณาให้ความเห็นชอบก่อน จึงจะกระทำได้

ประกอบกับการที่ รฟม. มีหนังสือ ที่ รฟม 014/1568 ลงวันที่ 4 ก.ย.2557 แจ้งยืนยันต่อบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของบริษัท อนันดาฯ แสดงเจตนาว่า รฟม. ประสงค์จะให้การใช้ที่ดินของ รฟม. เป็นทางผ่าน มีความมั่นคงเพียงพอ ที่จะใช้ประโยชน์เป็นทางเข้าออกอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก เพื่อให้รถดับเพลิงสามารถใช้เป็นทางเข้าออกได้โดยสะดวกตามข้อ 2 วรรคสองและวรรคสาม แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ

จึงต้องถือว่าที่ดินของ รฟม. ขนาดกว้าง 13 เมตร มีความมั่นคงเพียงพอ ที่จะใช้ประโยชน์เป็นทางเข้าออกอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก เพื่อให้รถดับเพลิงใช้เป็นทางเข้าออกได้โดยสะดวกตามข้อ 2 วรรคสองและวรรคสาม แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535)ฯ

บริษัท อนันดาฯ จึงสามารถขอให้นำที่ดินของ รฟม. ดังกล่าวไปรวมกับที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 2345 โฉนดที่ดินเลขที่ 2451 และโฉนดที่ดินเลขที่ 2452 ของบริษัท อนันดาฯ เพื่อใช้เป็นพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษในโครงการแอชตัน อโศก ของบริษัท อนันดาฯ ได้ ตามบทนิยามคำว่า “พื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร” ในข้อ 1 แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535)ฯ เพื่อความปลอดภัยของผู้พักอาศัยในอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก

อย่างไรก็ตาม แม้ก่อนที่ รฟม. จะเห็นชอบให้บริษัท อนันดาฯ ดำเนินการดังกล่าว รฟม. จะไม่ได้ขอความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรีก่อน แต่ก็หาได้ทำให้ข้อตกลงนั้นเสียไปไม่ ซึ่ง รฟม. อาจขอให้คณะรัฐมนตรีเห็นชอบในภายหลังได้ โดยเทียบเคียงกับมาตรา 41 (4) แห่ง พ.ร.บ.วิธีปฏิบัติราชการทางปกครองฯ ที่กำหนดว่า คำสั่งทางปกครองที่ออกโดยไม่ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดว่า ต้องให้เจ้าหน้าที่อื่นให้ความเห็นชอบก่อน ไม่เป็นเหตุให้คำสั่งทางปกครองนั้นไม่สมบูรณ์ ถ้าเจ้าหน้าที่นั้นได้ให้ความเห็นชอบในภายหลัง

คณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะพิเศษ) จึงเห็นว่า เนื่องจากข้อเท็จจริงในปัจจุบันได้เปลี่ยนแปลงไปจากที่คณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ 1) ได้พิจารณาให้ความเห็นในเรื่องเสร็จที่ 237/2563 ประกอบกับแบบของอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก ไม่มีส่วนใดเลยที่ก่อสร้างผิดไปจากแบบที่ได้รับอนุญาต

เพียงแต่ขาดองค์ประกอบของการมีที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะ ตามข้อ 2 แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535)ฯ ซึ่งทางเข้าออกของอาคารดังกล่าวที่ผ่านที่ดินของ รฟม. ยังคงสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของผู้อาศัยในอาคารได้โดยพฤตินัย

การเพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างฯ และใบรับแจ้งการก่อสร้างฯที่ออกให้แก่บริษัท อนันดาฯ โดยไม่ให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้แก้ไขความบุกพร่อง ย่อมทำให้เจ้าของห้องชุดจำนวน 668 ห้อง ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดมาโดยสุจริตได้รับความเสียหาย รฟม. จึงชอบที่จะขอความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรีได้ โดยเทียบเคียงกับมาตรา 41 (4) แห่ง พ.ร.บ.วิธีปฏิบัติราชการทางปกครองฯ

ทั้งนี้ การให้ความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะพิเศษ) ดังกล่าวข้างต้น ในเรื่องนี้เป็นไปตามข้อเท็จจริงเฉพาะเรื่อง และโดยมุ่งหมายที่จะคุ้มครองสิทธิของผู้สุจริต และสร้างความเชื่อมั่นในระบบกฎหมายและหลักนิติธรรมของประเทศ จึงไม่อาจนำไปใช้ในเรื่องอื่นๆ ซึ่งมีข้อเท็จจริงในรายละเอียดที่ไม่เหมือนกับเรื่องนี้

@ชี้‘กทม.’ออก‘ใบรับแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างฯ’ใหม่ ได้

สำหรับข้อหารือของกรุงเทพมหานครนี้ คณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะพิเศษ) เห็นว่า เป็นข้อหารือเกี่ยวกับการบังคับใช้บทบัญญัติมาตรา 39 ตรี แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2552 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 5) พ.ศ.2558 ซึ่งการบังคับใช้พระราชบัญญัติดังกล่าวกับการก่อสร้างที่แล้วเสร็จ และไม่มีข้อผิดพลาดอื่นใด นอกจากทางเข้าออก จึงเป็นเรื่องที่พึงต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง โดยเฉพาะสิทธิของผู้ได้ทรัพย์สินมาโดยสุจริต

โดยข้อหารือนี้มีประเด็นที่ต้องพิจารณารวม 3 ประเด็นและมีความเห็นในแต่ละประเด็น ดังนี้

ประเด็นที่หนึ่ง ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่น จะต้องออกใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างฯ และใบรับแจ้งการก่อสร้างฯใหม่ให้ถูกต้องตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ หรือไม่

และจะใช้อำนาจตามมาตรา 39 ตรี ออกหนังสือแจ้งข้อทักท้วงให้บริษัท อนันดาฯ แก้ไขการดำเนินการที่ไม่ถูกต้องให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนด หากดำเนินการไม่แล้วเสร็จภายในเวลาที่กำหนด ให้ถือว่าบริษัท อนันดาฯ ไม่ประสงค์จะก่อสร้างอาคารตามที่ได้แจ้งไว้ ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีคำสั่งยกเลิกใบรับแจ้งฯ อีกทั้งมีอำนาจดำเนินการตามมาตรา 40 (1) และ (2) และมาตรา 42 แล้วแต่กรณี ได้หรือไม่

เห็นว่า ตามบทบัญญัติมาตรา 21 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม โดย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2535 การยื่นขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารฯ ดำเนินการได้ 2 วิธี

คือ ยื่นคำขอรับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ ซึ่งการออกใบอนุญาตก่อสร้างฯ และการออกใบรับแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างฯ เป็นอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 25 และมาตรา 39 ตรี แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ

กรณีจึงเป็นการใช้อำนาจตามกฎหมายของเจ้าหน้าที่ ที่มีผลกระทบต่อสถานภาพของสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคล อันเป็นการออกคำสั่งทางปกครองตามบทนิยามคำว่า “คำสั่งทางปกครอง” ในมาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ.วิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.2539

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าศาลปกครองสูงสดมีคำพิพากษาในคดีหมายเลขแดงที่ อส.188/2566 เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างฯ และใบรับแจ้งการก่อสร้างฯ ดังกล่าวโดยให้มีผลย้อนหลังถึงวันที่ออกหนังสือนั้น จึงเป็นกรณีที่คำสั่งทางปกครองดังกล่าว สิ้นผลลงโดยผลของคำพิพากษาของศาล และทำให้การก่อสร้างอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก เป็นการก่อสร้างที่ไม่มีใบอนุญาตตามพ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ

ในการนี้ กรุงเทพมหานครมีหน้าที่ต้องดำเนินการ เพื่อให้การก่อสร้างอาคารนั้น เป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย อันเป็นการปฏิบัติตามมาตรา 23 วรรคสอง ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย ที่บัญญัติให้หน่วยงานของรัฐต้องปฏิบัติหน้าที่ให้เป็นไปตามรัฐธรรมนูญ กฎหมาย และหลักนิติธรรรม (Rule of law) และมาตรา 53 ที่บัญญัติให้รัฐต้องดูแลให้มีการปฏิบัติตามและบังคับใช้กฎหมายอย่างเคร่งครัด (Principle of legality)

กรุงเทพมหานคร จึงต้องดำเนินการให้มีการยื่นคำขอรับใบอนุญาตก่อสร้างอีกครั้ง ตามมาตรา 21 หรือการแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 39 ทวิ แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ซึ่งจะต้องดำเนินการตามหลักเกณฑ์ที่ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ บัญญัติไว้อย่างถูกต้องและครบถ้วน

และผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่น จะต้องพิจารณาออกใบอนุญาตก่อสร้างตามมาตรา 25 วรรคหนึ่ง หรือใบรับแจ้งการก่อสร้างฯ ตามมาตรา 39 ตรี วรรคหนึ่ง แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ให้เป็นไปโดยชอบด้วยกฎหมายต่อไป

ทั้งนี้ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครสามารถพิจารณาออกใบอนุญาตหรือใบรับแจ้งดังกล่าว ให้มีผลย้อนหลังก็ได้ตามที่มาตรา 39 วรรคหนึ่งและวรรคสอง (1) แห่ง พ.ร.บ.วิธีปฏิบัติราชการทางปกครองฯ ที่กำหนดว่า ในการออกคำสั่งทางปกครอง เจ้าหน้าที่อาจกำหนดเงื่อนไขใดๆ ได้เท่าที่จำเป็นเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของกฎหมาย

โดยสามารถกำหนดเงื่อนไขให้สิทธิหรือภาระหน้าที่เริ่มมีผลหรือสิ้นผล ณ เวลาใดเวลาหนึ่ง ได้ตามความเหมาะสมแก่กรณี ซึ่งเป็นไปตามแนวความเห็นของคณะกรรมการวิธีปฏิบัติราชการทางปกครองในเรื่องเสร็จที่ 1522/2565

ส่วนการที่ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร จะใช้อำนาจในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 39 ตรี วรรคสามและวรรคสี่ แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ออกหนังสือแจ้งข้อทักท้วงให้ผู้แจ้งความประสงค์จะก่อสร้างฯ แก้ไขให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนดได้ นั้น

เมื่อพิจารณาบทบัญญัติมาตรา 39 ตรี วรรคหนึ่ง แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ที่กำหนดว่า เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้รับข้อมูลและเอกสารและหลักฐานจากผู้แจ้งตามมาตรา 39 ทวิ และผู้แจ้งได้ชำระค่าธรรมเนียมการตรวจแบบแปลนการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารครบถ้วนแล้ว

ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นออกใบรับแจ้งภายใน 3 วันทำการ นับแต่วันที่ได้รับชำระค่าธรรมเนียม และให้ผู้แจ้งก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร ตามที่ได้แจ้งไว้ได้ตั้งแต่วันที่ผู้แจ้งได้รับใบรับแจ้ง มาตรา 39 ตรี วรรคสาม แห่งพ.ร.บ.ดังกล่าว ที่กำหนดว่า หากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจพบเหตุไม่ถูกต้อง ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีหนังสือแจ้งข้อทักท้วงให้ผู้แจ้งดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้อง

และมาตรา 39 ตรี วรรคสี่ กำหนดว่า ในกรณีที่ผู้แจ้งไม่ดำเนินการแก้ไขให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นได้กำหนดไว้ในหนังสือแจ้งข้อทักท้วงตามวรรคสาม (2) หรือ (3) ให้ถือว่า ผู้แจ้งไม่ประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารตามที่ได้แจ้งไว้นั้นอีกต่อไปฯ

จะเห็นได้ว่า ก่อนที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะดำเนินการตามมาตรา 39 ตรี วรรคสามและวรรคสี่ได้ จะต้องมีการแจ้งการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามแบบที่คณะกรรมการควบคุมอาคารกำหนด พร้อมด้วยเอกสารและหลักฐานตามที่ระบุไว้ในแบบดังกล่าว ต่อผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 39 ทวิ เพื่อให้เจ้าพนักงานห้องถิ่นออกใบรับแจ้งการก่อสร้างฯ ตามมาตรา 39 ตรี วรรคหนึ่ง แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ เสียก่อน

ดังนั้น เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะใช้อำนาจออกหนังสือแจ้งข้อทักท้วงให้แก้ไขตามมาตรา 39 ตรี วรรคสามและวรรคสี่ แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ได้ ก็ต่อเมื่อมีการแจ้งการก่อสร้างฯ โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาตตามมาตรา 39 ทวิ แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ต่อผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่นแล้ว

@ให้‘กทม.’ออกคำสั่ง‘เจ้าของอาคาร-นิติบุคคลฯ’แก้ไขให้ถูกต้อง

ประเด็นที่สอง การที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะใช้อำนาจออกคำสั่งตามมาตรา 40 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ เมื่อมาตราดังกล่าว มิได้มีบทบังคับให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะต้องออกคำสั่งในคราวเดียวกันทั้ง (1) (2) และ (3) ดังนั้น เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะสามารถออกคำสั่งตามมาตราดังกล่าว โดยไม่ออกคำสั่งตาม (1) (2) และ (3) ในคราวเดียวกัน ได้หรือไม่

เห็นว่า ในการพิจารณาออกคำสั่งตามมาตรา 40 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ นั้น ไม่มีบทบัญญัติกำหนดว่า เจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องออกคำสั่งตามมาตรา 40 ทุกอนุมาตราในคราวเดียวกัน ดังนั้น เจ้าพนักงานท้องถิ่นจึงสามารถใช้ดุลพินิจได้ตามความเหมาะสม

ประเด็นที่สาม หากเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะออกคำสั่งตามมาตรา 41 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เพื่อให้มีการแก้ไขให้ถูกต้องตามกฎหมาย เจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องออกคำสั่งกับผู้ใด เนื่องจากปัจจุบันอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก ได้แบ่งแยกที่ดินและจำหน่ายห้องชุดไปแล้ว จำนวน 668 ห้อง

และในกรณีดังกล่าวใบรับรองการก่อสร้าง (แบบ อ.6) ที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นออกให้แก่บริษัท อนันดาฯ ภายหลังก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามมาตรา 32 วรรคสี่ แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ก่อนนำไปจดทะเบียนนิตินิติบุคคลอาคารขุดโครงการแอชต้น อโศก จะยังมีผลใช้บังคับหรือไม่

เห็นว่า เมื่อศาลปกครองสูงสุดได้มีคำพิพากษาในคดีหมายเลขแดงที่ อส.188/2566 ให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างอาคารฯ และใบรับแจ้งการก่อสร้างฯ รวม 4 ฉบับ โดยไม่ได้พิพากษาให้เพิกถอนใบรับรองการก่อสร้าง (แบบ อ.6) ของอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก ด้วย
ประกอบกับศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งที่ 351/2567 ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก ได้ขอให้พิจารณาคดีหมายเลขแดงที่ อส.188/2566 ของศาลปกครองสูงสุดใหม่

สรุปได้ว่า เมื่อศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษาในคดีหมายเลขแดงที่ อส.188/2566 ให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างอาคารฯ และใบรับแจ้งการก่อสร้างฯ รวม 4 ฉบับ ที่ผู้อำนวยการสำนักการโยธา ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2 ออกให้แก่บริษัท อนันดาฯ ผู้ร้องสอด

ย่อมมีผลในทางกฎหมายเพียงว่า ผู้ร้องสอดก่อสร้างและดัดแปลงอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก โดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นเท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องไปพิจารณาดำเนินการตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ต่อไป แต่ไม่ได้มีผลเป็นการเพิกถอนการจดทะเบียนอาคารชุด หนังสือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด และการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก

ดังนั้น จากคำพิพากษาและคำสั่งของศาลปกครองสูงสุดดังกล่าว ใบรับรองการก่อสร้าง (แบบ อ.6) ซึ่งออกตามมาตรา 32 วรรคสี่ แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2535 จึงยังไม่ได้ถูกเพิกถอนไปด้วย

ส่วนการที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะออกคำสั่งให้ดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้องตามกฎหมายนั้น มาตรา 41 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2535 กำหนดให้เจ้าพนักงานท้องถิ่น มีอำนาจสั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาต หรือดำเนินการแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ หรือดำเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องภายในระยะเวลาที่กำหนด แต่ต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน

ดังนั้น เจ้าพนักงานท้องถิ่นจึงสามารถสั่งให้บุคคลที่เป็นเจ้าของอาคาร ซึ่งได้แก่ เจ้าของห้องในอาคารชุดทุกห้อง และนิติบุคคลอาคารชุด แก้ไขให้ถูกต้องตามบทบัญญัติแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ได้

ทั้งหมดนี้เป็นรายละเอียดของคำวินิจฉัยของคณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะพิเศษ) เกี่ยวกับแนวทางดำเนินการของกรุงเทพมหานครในการปฏิบัติตามคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดใน ‘คดีแอชตัน อโศก’ โดยมุ่งหมายที่จะคุ้มครองสิทธิของ ‘ลูกบ้านแอชตัน อโศก’ และไม่ให้นำเรื่องนี้ไปใช้กับเรื่องอื่นๆ ที่มีข้อเท็จจริงในรายละเอียดที่ไม่เหมือนกัน!

อ่านประกอบ :

กฤษฎีกาตีความ 'แอชตันอโศก' ไม่ต้องทุบทิ้ง ขอใบอนุญาตใหม่ได้ มีผลย้อนหลัง

‘ศาล ปค.สูงสุด’สั่งไม่รับคำร้อง‘นิติฯอาคารชุด’ ขอรื้อคดีเพิกถอนใบอนุญาต‘แอชตัน อโศก’

ศาลแพ่งฯสั่ง‘อนันดาฯ’คืนเงินค่าซื้อห้องชุด‘แอชตัน อโศก’ให้ลูกบ้าน 7 ราย 78 ล้าน

ศาลฯแจงข่าว 3 ด.รื้อ‘แอชตัน-อโศก’คลาดเคลื่อน ชี้‘กทม.’ต้องบังคับใช้กม.หลังถอนใบอนุญาตฯ

ไม่ต้องทุบ'แอชตันอโศก'? จับตา'ครม.เศรษฐา'รับลูก'รบ.บิ๊กตู่'แก้กฎกระทรวง‘อุ้ม

มีแนวโน้มในทิศทางที่ดี! ‘อนันดาฯ’แจงความคืบหน้าหา‘ทางเข้า-ออก’ใหม่ คอนโด‘แอชตันอโศก’

ลูกบ้าน‘แอชตันอโศก’ร้อง‘อัยการสูงสุด’ช่วย-'รองโฆษกฯ'เผยหากไกล่เกลี่ยไม่จบจะยื่นฟ้องให้

พลิกคดีแอชตันอโศก! รฟม.เมิน‘กฤษฎีกา’เพิกถอนใบอนุญาตใช้ที่ดินเวนคืนฯ ใครต้องรับผิดชอบ?

'รฟม.'แจง'มิได้ปกปิด-เพิกเฉย'ความเห็น'กฤษฎีกา' ปมใช้ที่ดินเวนคืนฯทำทางออก'แอชตัน อโศก'

รฟม.เก็บเงียบ 3 ปี! คำวินิจฉัย‘กฤษฎีกา’ชี้ที่ดินเวนคืนฯใช้เป็นทางออก‘แอชตัน อโศก’ไม่ได้

เมิน‘ป.ป.ช.-สตง.’ท้วง! รฟม.อุ้ม‘อนันดาฯ’ใช้ที่ดินเวนคืนฯ ก่อน‘แอชตันอโศก’โดนถอนใบอนุญาต