ศาลแพ่งฯสั่ง‘อนันดาฯ’คืนเงินค่าซื้อห้องชุด‘แอชตัน อโศก’ให้ลูกบ้าน 7 ราย 78 ล้าน

anan 03 04 24 pic new

ศาลชั้นต้นฯ พิพากษาเพิกถอนสัญญาซื้อขายห้องชุด ‘แอชตัน อโศก’ ระหว่าง ‘บริษัท อนันดา เอ็มเอฟฯ’ กับลูกบ้าน 7 ราย พร้อมสั่งคืนเงินค่าซื้อห้องชุดให้ 'ลูกบ้าน' รวม 78 ล้าน

........................................

สำนักข่าวอิศรา (www.isranews.org) รายงานว่า เมื่อเร็วๆนี้ ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ (ศาลชั้นต้น) ได้มีคำพิพากษาในคดีหมายเลขดำที่ ผบ.423/2565 คดีหมายเลขแดงที่ ผบ.193/2567 ซึ่งเป็นคดีที่ลูกบ้านอาคารชุดโครงการแอชตัน อโศก จำนวน 7 ราย (โจทก์ที่ 1-7) ยื่นฟ้อง บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด กับพวก รวม 6 ราย ขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างโจทก์ทั้ง 7 กับ บริษัท อนันดาฯ และให้บริษัท อนันดาฯ คืนเงินค่าซื้อห้องชุด พร้อมดอกเบี้ยให้โจทก์

โดยศาลแพ่งกรุงเทพใต้ (ศาลชั้นต้น) พิพากษาให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายห้องชุดโครงการแอชตัน อโศก ระหว่างโจทก์ทั้ง 7 กับ บริษัท อนันดาฯ เนื่องจากสัญญาซื้อขายฯดังกล่าว เป็นโมมียะกรรม ซึ่งโจทก์ทั้ง 7 มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมอันเป็นโมฆียกรรมนั้นได้ และให้ บริษัท อนันดาฯ คืนค่าห้องชุดรวม 9 ห้อง ให้แก่โจทก์ทั้ง 7 เป็นเงินรวม 78,056,143 ล้านบาท พร้อมดอกเบี้ย ประกอบด้วย

1.คืนเงินค่าซื้อห้องชุดเลขที่ 119/120 ชั้นที่ 16 เป็นเงิน 7,402,411 บาท พร้อมดอกเบี้ย ให้แก่โจทก์ที่ 1

2.คืนเงินค่าซื้อห้องชุดเลขที่ 119/746 ชั้นที่ 46 เป็นเงิน 8,207,382 บาท พร้อมดอกเบี้ย ให้แก่โจทก์ที่ 1

3.คืนเงินค่าซื้อห้องชุดเลขที่ 119/675 ชั้นที่ 43 เป็นเงิน 8,524,007 บาท พร้อมดอกเบี้ย ให้แก่โจทก์ที่ 1

4.คืนเงินค่าซื้อห้องชุดเลขที่ 119/730 ชั้นที่ 46 เป็นเงิน 12,088,422 บาท พร้อมดอกเบี้ย ให้แก่โจทก์ที่ 1

5.คืนเงินค่าซื้อห้องชุดเลขที่ 119/504 ชั้นที่ 34 เป็นเงิน 7,814,774 บาท พร้อมดอกเบี้ย ให้แก่โจทก์ที่ 2

6.คืนเงินค่าซื้อห้องชุดเลขที่ 119/6 ชั้นที่ 11 เป็นเงิน 10,432,614 บาท พร้อมดอกเบี้ย ให้แก่โจทก์ที่ 3

7.คืนเงินค่าซื้อห้องชุดเลขที่ 119/208 ชั้นที่ 20 เป็นเงิน 7,690,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย ให้แก่โจทก์ที่ 4

8.คืนเงินค่าซื้อห้องชุดเลขที่ 119/226 ชั้นที่ 21 เป็นเงิน 7,607,215 บาท พร้อมดอกเบี้ย ให้แก่โจทก์ที่ 5 และโจทก์ที่ 6

9.คืนเงินค่าซื้อห้องชุดเลขที่ 119/542 ชั้นที่ 37 เป็นเงิน 8,289,318 พร้อมดอกเบี้ย ให้แก่โจทก์ที่ 7

ทั้งนี้ หากบริษัท อนันดาฯ ชำระเงินคืนให้แก่โจทก์ทั้ง 7 ครบถ้วนแล้ว ให้โจทก์ทั้ง 7 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวคืนแก่ บริษัท อนันดาฯ หากโจทก์ทั้ง 7 เพิกเฉยให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้ง 7 และให้ บริษัท อนันดาฯ ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจก์ทั้ง 7 โดยกำหนดค่าทนาย 50,000 บาท ค่าใช้จ่ายใช้การดำเนินคดีให้เป็นพับไป

“เห็นว่า เห็นว่า ในขณะโจทก์ทั้งเจ็ดทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด หรือรับโอนสิทธิการจองซื้อห้องชุด มีบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ข้อ 6 กำหนดไว้ว่า “ผู้จะซื้อทราบว่าทางเข้าออกหลักของโครงการเป็นกรรมสิทธิ์ของ รฟม. ผู้จะขายได้รับอนุญาตให้ใช้เป็นทางผ่านเข้าออกโครงการตามใบอนุญาตเลขที่ รฟม 012/1135 ลงวันที่ 4 กรกฎาคม 2557 ไม่เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ และอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ ส่วนทางเข้าออกด้านซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 ใช้เป็นทางเดินเท้าเท่านั้น”

แต่บันทึกข้อตกลงแนบท้ายดังกล่าว มีข้อความไม่ครบถ้วน ไม่ตรงกับใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย เป็นทางผ่าน เลขที่ รฟม 012/1135 ลงวันที่ 4 กรกฎาคม 2557 เอกสารหมาย จ.23ซึ่งกำหนดข้อสงวนสิทธิ์ ข้อ 1 ไว้ว่า “ในกรณีมีความจำเป็นที่จะต้องดำเนินการใดๆ เพื่อประโยชน์แก่กิจการรถไฟฟ้า ประโยชน์ในการบำรุงรักษา ความปลอดภัยของระบบรถไฟฟ้า และความปลอดภัยของบุคคลที่อยู่ในเขตรถไฟฟ้า

ไม่ว่าทางตรง และ/หรือทางอ้อม หรือเพื่อประโยชน์แก่ประชาชน หรือ รฟม. หรือสาธารณะ อื่นใด รฟม.สงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงแก้ไขตำแหน่งที่ดินที่อนุญาต ลดขนาดที่ดินที่อนุญาต หรือดำเนินการตามสมควรไม่ว่าทั้งหมด หรือบางส่วน โดยผู้ได้รับอนุญาตจะเรียกร้องเอาค่าตอบแทนหรือค่าเสียหายใดๆ มิได้”

และขณะนั้นโจทก์ทั้งเจ็ด ยังสามารถใช้ทางที่การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) อนุญาตเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะถนนอโศกมนตรีได้ จึงยังถือไม่ได้ว่า ในขณะโจทก์ทั้งเจ็ดทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดหรือรับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด โจทก์ทั้งเจ็ดทราบว่า โครงการแอชตัน อโศก ไม่มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะตามที่กฎหมายกำหนด

ดังนั้น การที่โจทก์ทั้งเจ็ดทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด สัญญาซื้อขายและรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จึงยังถือไม่ได้ว่า เป็นการให้สัตยาบัน ในนิติกรรมที่ตกเป็นโมฆียะกรรมเช่นกัน

ส่วนที่จำเลยทั้งหกนำสืบต่อสู้ว่า เมื่อสมาคมต่อต้านภาวะโลกร้อนกับพวก ฟ้องคดีต่อศาลปกครองกลาง ศาลปกครองกลางมีคำสั่งเรียกจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 เข้าเป็นผู้ร้องสอด จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ให้การต่อสู้คดีและสื่อมวลชนมีการนำเสนอข่าวเกี่ยวกับโคงการ แอชตัน อโศก ต่อสาธารณะอย่างต่อเนื่องนั้น แต่เมื่อศาลปกครองกลางยังไม่ได้มีคำวินิจฉัยขี้ขาดคดี ก็ถือว่าโครงการแอขตัน อโศก มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะอยู่

ต่อมาศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาเมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2564 ว่า การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม) ไม่อาจอนุญาตให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 นำที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ไปใช้เป็นที่ดินเป็นที่ตั้งอาคารโครงการแอขตัน อโศก ได้

และการที่การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ออกใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เป็นทางผ่านสู่ทางสาธารณะ เป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย และให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างตัดแปลงรื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคารหรือเปลี่ยนการใช้อาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาต ตามมาตรา 39 ทวิ ตามแบบ กทม.6 เลขที่ 18/2558 ฉบับลงวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2558

ใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างดัดแปลงรื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาต ตามมาตรา 39 ทวิ ตามแบบ กทม.6 เลขที่ 69/2558 ฉบับลงวันที่ 16กรกฎาคม 2558 ใบรับแจ้งการก่อสร้าง ตัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร ตามมาตรา 39 ตรี ตามแบบ ยผ.4 เลขที่ 48/2559 ลงวันที่ 22 มิถุนายน 2559ฉบับแก้ไข

และใบรับแจ้งการก่อสร้าง ดัดแปลงหรือรื้อถอนอาคาร ตามมาตรา 39 ตรี ตามแบบ ยผ.4 เลขที่ 129/2560 ลงวันที่ 17 พฤศจิกายน 2560 ที่ออกให้ผู้ร้องสอด โดยให้มีผลย้อนหลังถึงวันที่ออกหนังสือฉบับดังกล่าว ตามสำเนาคำพิพากษาของศาลปกครอง เอกสารหมาย จ.23 จึงต้องถือว่าโจทก์ทั้งเจ็ดทราบหรือควรทราบว่าที่ดินที่ตั้งโครงการ แอชตัน อโศก ไม่มีทางเข้าออกจากโครงการสู่ทางสาธารณะตามกฎหมายนับแต่นั้น

ต่อมาศาลปกครองสูงสุดพิพากษายืน ตามสำเนาคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุด เอกสารหมาย จ.28 จำเลยทั้งหกไม่สามารถนำพยานหลักฐานมาสืบให้รับฟังได้ว่า โครงการแอชตัน อโศก มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะตามที่กฎหมายกำหนดทางอื่นได้อีก นอกจากทางเข้าออกด้านซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 ซึ่งใช้เป็นทางเดินเท้าเท่านั้น

พยานหลักฐานของโจทก์ทั้งเจ็ด จึงมีน้ำหนักรับฟังได้ว่า การที่โจทก์ทั้งเจ็ดทำสัญญาซื้อห้องชุดจากจำเลยที่ 1 เป็นการสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สิน ซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมสัญญาซื้อขายห้องชุดว่า อาคารชุดแอชตัน อโศก มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะตามกฎหมาย

แต่เมื่อที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการ แอชตันอโศก คือ ที่ดินโฉนดเลขที่ 2345 เลขที่ดิน 2160 ที่ดินโฉนดเลขที่ 2450 เลขที่ดิน 2160 และที่ดินโฉนดเลขที่ 2451 เลขที่ดิน 2122 ตำบลคลองเตยเหนือ อำเภอวัฒนา จังหวัดกรุงเทพมหานคร ไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2 วรรคสอง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522

โครงการแอชตัน อโศก ของจำเลยที่ 1 จึงไม่มีทางออกสู่ถนนอโศกมนตรี อันเป็นทางสาธารณะตามที่กฎหมายกำหนด สัญญาซื้อขายห้องชุด ระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยที่ 1 ตกเป็นโมฆียะกรรม โจทก์ทั้งเจ็ดจึงมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมอันเป็นโมฆียกรรมนั้นได้” ส่วนหนึ่งของคำพิพากษาในคดีหมายเลขดำที่ ผบ.423/2565 คดีหมายเลขแดงที่ ผบ.193/2567 ของศาลแพ่งกรุงเทพใต้ (ศาลชั้นต้น) ลงวันที่ 28 มี.ค.2567 ระบุ

อนึ่ง คดีนี้ยังไม่ถึงที่สุด บริษัท อนันดาฯกับพวก ในฐานะจำเลย ยังมีสิทธิ์อุทธรณ์ในคดีนี้ได้

อ่านประกอบ :

ศาลฯแจงข่าว 3 ด.รื้อ‘แอชตัน-อโศก’คลาดเคลื่อน ชี้‘กทม.’ต้องบังคับใช้กม.หลังถอนใบอนุญาตฯ

ไม่ต้องทุบ'แอชตันอโศก'? จับตา'ครม.เศรษฐา'รับลูก'รบ.บิ๊กตู่'แก้กฎกระทรวง‘อุ้ม

มีแนวโน้มในทิศทางที่ดี! ‘อนันดาฯ’แจงความคืบหน้าหา‘ทางเข้า-ออก’ใหม่ คอนโด‘แอชตันอโศก’

ลูกบ้าน‘แอชตันอโศก’ร้อง‘อัยการสูงสุด’ช่วย-'รองโฆษกฯ'เผยหากไกล่เกลี่ยไม่จบจะยื่นฟ้องให้

พลิกคดีแอชตันอโศก! รฟม.เมิน‘กฤษฎีกา’เพิกถอนใบอนุญาตใช้ที่ดินเวนคืนฯ ใครต้องรับผิดชอบ?

'รฟม.'แจง'มิได้ปกปิด-เพิกเฉย'ความเห็น'กฤษฎีกา' ปมใช้ที่ดินเวนคืนฯทำทางออก'แอชตัน อโศก'

รฟม.เก็บเงียบ 3 ปี! คำวินิจฉัย‘กฤษฎีกา’ชี้ที่ดินเวนคืนฯใช้เป็นทางออก‘แอชตัน อโศก’ไม่ได้

เมิน‘ป.ป.ช.-สตง.’ท้วง! รฟม.อุ้ม‘อนันดาฯ’ใช้ที่ดินเวนคืนฯ ก่อน‘แอชตันอโศก’โดนถอนใบอนุญาต

กทม.ชี้ไม่ต้องทุบ 'แอชตัน อโศก' เตรียมสั่ง'อนันดา' แก้ใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้อง

ไม่จำเป็นต้องรื้อคอนโดหรู! ANAN วาง 3 แนวทางแก้ปัญหา‘แอชตัน อโศก’-เจรจาภาครัฐหาทางออก