ฉบับเต็ม! พลิกคำพิพากษา‘ศาล ปค.สูงสุด’ ยกฟ้องคดีเพิกถอนใบอนุญาตฯ‘มหาดเล็กเรสซิเดนส์’

“…เมื่อถนนซอยมหาดเล็กหลวง 2 เป็นที่ดินในโฉนดที่เลขที่ 2220 ซึ่งเป็นที่ดินแปลงเดียวกันกับที่ดินที่ผู้ร้องสอดที่ 3 ใช้เป็นที่ตั้งอาคารโครงการพิพาท ดังนั้น ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ของผู้ร้องสอดที่ 3 จึงมีลักษณะที่ดินที่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ และมีสภาพที่รถดับเพลิงสามารถเข้าออกได้สะดวกตลอดเวลาตราบเท่าที่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษตามโครงการพิพาทของผู้ร้องสอดที่ 3 ดำรงอยู่…”

...................................

สืบเนื่องจากกรณีที่ศาลปกครองสูงสุด ได้มีคำพิพากษาในคดีหมายเลขดำที่ อส. 60/2562 คดีหมายเลขแดง ที่ อส.13/2567 ระหว่างสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ที่ 1 กับพวกรวม 49 คน (ผู้ฟ้องคดี) กับ ผู้อำนวยการเขตปทุมวัน ที่ 1 ผู้อำนวยการสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร ที่ 2 ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ที่ 3 (ผู้ถูกฟ้องคดี) กับ สำนักงานพระคลังข้างที่ ที่ 1 บริษัท ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) ที่ 2 โรงเรียนวชิราวุธวิทยาลัย ที่ 3 (ผู้ร้องสอด)

โดยศาลปกครองสูงสุดพิพากษากลับคำพิพากษาศาลปกครองชั้นต้น เป็นว่า การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร เลขที่ 20/2559 ลงวันที่ 1 มิ.ย.2559 ที่อนุญาตให้ก่อสร้างอาคารโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ ของผู้ร้องสอดที่ 3 (โรงเรียนวชิราวุธวิทยาลัย) ชอบด้วยกฎหมาย นั้น (อ่านประกอบ : ‘ศาล ปค.สูงสุด’พิพากษากลับ ‘ยกฟ้อง’คดีเพิกถอนใบอนุญาตฯอาคาร‘มหาดเล็ก เรสซิเดนส์’ 41 ชั้น)

สำนักข่าวอิศรา (www.isranews.org) จึงขอนำเสนอคำพิพากษาฉบับเต็มของคดีนี้ (คดีหมายเลขดำที่ อส. 60/2562 คดีหมายเลขแดง ที่ อส.13/2567) ต่อสาธารณชน ดังนี้

@ชี้ 2 ประเด็นออกใบอนุญาต‘มหาดเล็กเรสซิเดนส์’ชอบแล้ว

คำพิพากษา

คดีนี้ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ในขณะที่ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2 (ผู้อำนวยการสำนักการโยธา) ออกใบอนุญาตก่อสร้างพิพาท ผู้ร้องสอดที่ 1 (สำนักงานพระคลังข้างที่) มีชื่อเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 เลขที่ดิน 3 ตำบลบทุมวัน อำเภอสำเพ็ง กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 67 ไร่ 67 ตารางวา

โดยปรากฏตามรูปแผนที่โฉนดที่ดิน ประกอบกับแผนผังที่ตั้งอาคารโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ ที่พิพาทบนโฉนดที่ดินดังกล่าว ว่า ที่ดินตามโฉนดที่ดินของผู้ร้องสอดที่ 1 (สำนักงานพระคลังข้างที่) ดังกล่าว

มีแนวเขตที่ดินยาวประมาณ 391 เมตร อยู่ติดกับถนนราชดำริ ซึ่งเป็นถนนสาธารณะมีเขตทางกว้าง 37 เมตร ยาวต่อเนื่องจนไปเชื่อมถนนพระรามที่ 1 ทางด้านทิศเหนือ และถนนพระรามที่ 4 ทางด้านทิศใต้ ซึ่งเป็นถนนสาธารณะมีเขตทางกว้าง 24.5-29 เมตร และ 30 เมตร ตามลำดับ

โดยในส่วนที่ดินภายในโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 นั้น ได้มีการแบ่งให้เช่าเป็นที่ดินแปลงย่อย จำนวน 28 แปลง และได้มีการก่อสร้างอาคารต่างๆ ไปแล้ว 19 โครงการ อีกทั้งได้มีการทำทางส่วนบุคคล เพื่อใช้ในการจราจรภายในที่ดินแปลงย่อยแต่ละซอยเรียกว่า ถนนซอยมหาดเล็กหลวง 1 ถนนซอยมหาดเล็กหลวง 2 และถนนซอยมหาดเล็กหลวง 3

ปรากฎจากพยานหลักฐานแผนผังแสดงที่ว่างที่เชื่อมพื้นที่โครงการกับถนนสาธารณะ ตามรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ที่พิพาท ว่า ถนนซอยมหาดเล็กหลวง 2 ที่ใช้เป็นทางเข้าออกถนนราชดำริกับบริเวณที่ตั้งโครงการพิพาทได้นั้น มีความกว้างของถนน 12 เมตร

ต่อมา ผู้ร้องสอดที่ 2 (บริษัท ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด) ได้เช่าที่ดินแปลงย่อยที่ 24 จากผู้ร้องสอดที่ 1 (สำนักงานพระคลังข้างที่) เนื้อที่ 1 ไร่ 3 งาน 28 ตารางวา หรือ 2,872.15 ตารางเมตร เพื่อดำเนินการตามโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์

โดยผู้ร้องสอดที่ 1 ยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารโครงการดังกล่าว เป็นอาคารที่อยู่อาศัยรวม 41 ชั้น และชั้นใต้ดิน 1 ชั้น จำนวน 145 ห้อง พื้นที่ 44,618 ตารางเมตร จึงเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่รวมตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร ตามข้อ 1 ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522

คดีจึงมีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยว่า โครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ของผู้ร้องสอดที่ 1 (สำนักงานพระคลังข้างที่) ซึ่งได้โอนมาเป็นของผู้ร้องสอดที่ 3 (โรงเรียนวชิราวุธวิทยาลัย) มีพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดิน ยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดกับถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

และที่ดินด้านดังกล่าวมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องโดยตลอดถึงบริเวณที่ตั้งอาคารโครงการพิพาทตามข้อ 2 วรรคสองและวรรคสาม ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 หรือไม่

มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยก่อนว่า พื้นดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารตามข้อ 2 วรรคสอง ของกฎกระทรวงดังกล่าว หมายความรวมถึงที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 ทั้งแปลงเนื้อที่ 67 ไร่ 67 ตารางวา หรือเฉพาะที่ดินแปลงแบ่งย่อยที่ 24 เนื้อที่ 1 ไร่ 3 งาน 28 ตารางวา

เห็นว่า เมื่อข้อ 1 ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ได้ให้ความหมายของ พื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร หมายถึง พื้นที่ของแปลงที่ดินที่นำมาใช้ขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ไม่ว่าจะเป็นที่ดินตามหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินฉบับเดียวกัน หรือหลายฉบับซึ่งเป็นที่ดินที่ติดกัน

เมื่อที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 เนื้อที่ 67 ไร่ 67 ตารางวา แม้จะได้มีการแบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อย 28 แปลง ให้บุคคลอื่นเพื่อใช้เป็นที่ตั้งอาคารก็ตาม แต่เมื่อผู้ร้องสอดที่ 1 (สำนักงานพระคลังข้างที่) ยังไม่ได้ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลายแปลงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 79 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน 

ที่ดินแปลงย่อยทั้ง 28 แปลง รวมทั้งที่ดินแปลงย่อยที่ 24 ซึ่งเป็นที่ตั้งโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ จึงยังคงเป็นที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 ของผู้ร้องสอดที่ 1 (สำนักงานพระคลังข้างที่)

หากผู้ร้องสอดที่ 1 ประสงค์ที่จะยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารมหาดเล็กเรสชิเดนส์ ต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 21 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ก็จะต้องใช้หนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน ซึ่งได้แก่ โฉนดที่ดินเลขที่ 2220 ไปเป็นหลักฐานในการขออนุญาตก่อสร้างอาคารมหาดเล็กเรสซิเดนส์ต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น แม้อาคารมหาดเล็กเรสซิเดนส์ จะก่อสร้างในที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 เพียง 1 ไร่ 3 งาน 28 ตารางวา ก็ตาม

ดังนั้น จึงต้องฟังว่าพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารตามข้อ 2 และข้อ 5 ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ในคดีนี้ ได้แก่ พื้นที่ตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 เนื้อที่ 67 ไร่ 67 ตารางวา มิใช่เนื้อที่ 1 ไร่ 3 งาน 28 ตารางวา แต่อย่างใด

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า บริเวณที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 ของผู้ร้องสอดที่ 1 (สำนักงานพระคลังข้างที่) ซึ่งปัจจุบันโอนมาเป็นของผู้ร้องสอดที่ 3 (โรงเรียนวชิราวุธวิทยาลัย) มีแนวเขตที่ดินด้านทิศตะวันตกติดถนนราชดำริ มีความยาวประมาณ 391 เมตร

ภายในที่ดินได้มีการทำทางส่วนบุคคล เพื่อการจราจรภายในที่ดินแปลงย่อยรวมสามซอย คือ ถนนซอยมหาดเล็กหลวง 1 ถนนซอยมหาดเล็กหลวง 2 และถนนซอยมหาดเล็กหลวง 3 ซึ่งถนนซอยทั้งสามซอยดังกล่าว จะทอดยาวไปติดกับถนนราชดำริ ซึ่งเป็นถนนสาธารณะ กว้าง 37 เมตร ที่ยาวต่อเนื่องไปเชื่อมต่อกับถนนพระรามที่ 1 และถนนพระรามที่ 4 ซึ่งเป็นถนนสาธารณะเช่นเดียวกัน ที่มีความกว้างของเขตทาง 24.5 เมตร ถึง 28 เมตร และ 30 เมตร ตามลำดับ

และเมื่อได้พิจารณาจากแผนผังการแบ่งที่ดินแปลงย่อยของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 และแผนผังแสดงที่ว่างที่เชื่อมพื้นที่โครงการกับถนนสาธารณะที่ผู้ร้องสอดที่ 1 (สำนักงานพระคลังข้างที่) ใช้เป็นหลักฐานในการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)

คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคารการจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน ได้มีมติให้ความเห็นชอบในการประชุม ครั้งที่ 26/2557 เมื่อวันที่ 3 เม.ย.2557 แล้ว เห็นว่า ด้านทิศเหนือของอาคารโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ของผู้ร้องสอดที่ 3 (โรงเรียนวชิราวุธวิทยาลัย) ติดกับถนนซอยมหาดเล็กหลวง 2 มีความกว้างของถนน 12 เมตร และมีความยาวกว่า 250 เมตร ตลอดแนวไปเชื่อมต่อกับถนนราชดำริที่เชื่อมต่อกับถนนพระรามที่ 1 และถนนพระรามที่ 4 ซึ่งเป็นถนนสาธารณะที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

กรณีจึงฟังเป็นยุติว่า ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ของผู้ร้องสอดที่ 3 คือ ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 มีแนวเขตด้านทิศตะวันตกยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะ (ถนนราชดำริ) ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่น (ถนนพระรามที่ 1 และถนนพระรามที่ 4) ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

โดยที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะดังกล่าว (ถนนราชดำริ) คือ ถนนซอยมหาดเล็กหลวง 2 มีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องไปตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งอาคารโครงการพิพาท ซึ่งถนนซอยมหาดเล็กหลวง 2 ดังกล่าวเป็นที่ดินแปลงย่อยของโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 ที่ผู้ร้องสอดที่ 1 ตลอดจนผู้ร้องสอดที่ 3 (โรงเรียนวชิราวุธวิทยาลัย) กำหนดไว้ในแผนผังที่ดินแปลงย่อย ให้ใช้เป็นที่ว่างเพื่อให้โครงการพิพาทใช้เป็นทางเข้าออกไปสู่ถนนราชดำริ

เมื่อถนนซอยมหาดเล็กหลวง 2 เป็นที่ดินในโฉนดที่เลขที่ 2220 ซึ่งเป็นที่ดินแปลงเดียวกันกับที่ดินที่ผู้ร้องสอดที่ 3 ใช้เป็นที่ตั้งอาคารโครงการพิพาท ดังนั้น ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ของผู้ร้องสอดที่ 3 จึงมีลักษณะที่ดินที่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ และมีสภาพที่รถดับเพลิงสามารถเข้าออกได้สะดวกตลอดเวลาตราบเท่าที่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษตามโครงการพิพาทของผู้ร้องสอดที่ 3 ดำรงอยู่

อีกทั้งมติของคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคารการจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน (คชก.) ในการประชุม ครั้งที่ 26/2557 เมื่อวันที่ 3 เม.ย.2557 ที่ให้ความเห็นชอบรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ของผู้ร้องสอดที่ 3

ได้กำหนดให้ผู้ร้องสอดที่ 1 (ผู้ยื่นรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมในขณะนั้น) ซึ่งปัจจุบันได้แก่ผู้ร้องสอดที่ 3 ปฏิบัติตามมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อม กรณีการเข้าถึงของรถดับเพลิง โดยกำหนดให้มีถนนโดยรอบโครงการกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร เชื่อมกับที่ว่างกว้าง 12 เมตร ซึ่งเป็นซอยมหาดเล็กหลวง 2 และทางเท้า

และถนนราชดำริ ซึ่งเป็นถนนสาธารณะตามข้อกำหนดของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เพื่อให้รถดับเพลิงสามารถเข้าถึงพื้นที่โครงการ และสามารถเข้าดับเพลิงโดยรอบอาคารอย่างทั่วถึง จัดให้มีพื้นที่ว่างด้านหน้าอาคารกว้าง 12 เมตร ยาว 34.4 เมตร สำหรับใช้เป็นพื้นที่จอดรถดับเพลิงและอำนวยการดับเพลิง

จัดให้มีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยดูแลไม่ให้ผู้พักอาศัยและผู้มาติดต่อกับโครงการจอดรถบนถนนภายในโครงการ และภายในซอยมหาดเล็กหลวง 2 บริเวณด้านหน้าโครงการ เพื่อป้องกันการกีดขวางการเข้าออกของรถดับเพลิงกรณีเกิดเหตุฉุกเฉิน และจัดให้มีทางเข้าออกโครงการ 3 ทาง

คือ ทางเข้าออกด้านซอยมหาดเล็กหลวง 2 ทางเข้าออกด้านซอยมหาดเล็กหลวง 3 และทางเข้าออกด้านถนนหลังสวนผ่านอาคาร เอส จี ทาวเวอร์ ซึ่งเป็นการกำหนดมาตรการให้ผู้ร้องสอดที่ 3 (โรงเรียนวชิราวุธวิทยาลัย) จัดให้มีทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้สะดวก

กรณีจึงเห็นได้ว่าที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารของโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ของผู้ร้องสอดที่ 3 จึงเป็นไปตามข้อ 2 วรรคสองและวรรคสาม ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 โดยชอบแล้ว อุทธรณ์ของผู้ถูกฟ้องคดีทั้งสาม ผู้ร้องสอดที่ 2 และผู้ร้องสอดที่ 3 ฟังขึ้น

@สัดส่วน‘พื้นที่อาคารรวม’ต่อ‘พื้นที่ดิน’เป็นไปตามกม.

คดีมีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ต่อไปว่า โครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ของผู้ร้องสอดที่ 3 มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นของอาคารทุกหลังต่อพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร (FAR) ไม่เกิน 10 ต่อ 1 ตามข้อ 5 วรรคสอง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522

ที่กำหนดว่า ในกรณีที่มีอาคารอื่นใดหรือจะมีการก่อสร้างอาคารอื่นใดในพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารเดียวกันกับอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้องมีค่าสูงสุดของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นของอาคารทุกหลังต่อพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารไม่เกิน 10 ต่อ 1 ด้วย หรือไม่

เห็นว่า เมื่อพิจารณาตารางรายละเอียดการใช้ที่ดินแปลงย่อยของโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 แล้ว ที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 ของผู้ร้องสอดที่ 3 (โรงเรียนวชิราวุธวิทยาลัย) ได้มีการก่อสร้างอาคาร ประกอบด้วย

1) โครงการเพนนินซูล่า พลาช่า เป็นอาคารสำนักงานและร้านค้าสูง 4 ชั้น และใต้ดิน 2 ชั้น พื้นที่อาคาร 28,866.38 ตารางเมตร

2) โครงการ L&H ราชดำริ (Grand Center Point Hotel & Residences) เป็นโรงแรมสูง 49 ชั้น ชั้นใต้ดิน 1 ชั้น จำนวน 497 ห้อง พื้นที่อาคาร 67.638 ตารางเมตร

3) โครงการมิตรกรแมนชั่น เป็นอาคารอยู่อาศัยรวม สูง 21 ชั้น พื้นที่อาคาร 24,727 ตารางเมตร

4) โครงการโกลเต้นแลนด์ เป็นสำนักงานสูง 9 ชั้นและใต้ดิน 1 ชั้น พื้นที่อาคาร 22,270 ตารางเมตร

5) โรงแรมโฟร์ซีชั่น เป็นโรงแรมและสำนักงาน สูง 9 ชั้น 4 ชั้น และ 2 ชั้น พื้นที่อาคาร 90,817,40 ตารางเมตร

6) อาคารสำนักงานชั้นเดียว พื้นที่อาคาร 508.60 ตารางเมตร

7) โครงการเดอะรอยัลเพลส 1 เป็นอาคารอยู่อาศัยรวมสูง 30 ชั้น จำนวน 350 ห้อง พื้นที่อาคาร 56,422 ตารางเมตร

8) โรงแรมคอร์ทยาร์ด สูง 15 ชั้น จำนวน 316 ห้อง พื้นที่อาคาร 21,353 ตารางเมตร

9) โครงการบ้านแสนสิริ เป็นที่อยู่อาศัยรวมสูง 24 ชั้น จำนวน 56 ห้อง พื้นที่อาคาร 27,409 ตารางเมตร ๑

10) บ้านพักอาศัยสูง 1 ชั้น และ 2 ชั้น พื้นที่อาคาร 458.53 ตารางเมตร

11) โครงการหรรษาเรสซิเดนส์ สูง 43 ชั้น และใต้ดิน 1 ชั้น เป็นโรงแรม 62 ห้อง และอยู่อาศัยรวม 188 ห้อง พื้นที่อาคาร 46,195 ตารางเมตร

12) โรงแรมเซนต์รีจิส สูง 45 ชั้น และใต้ดิน 1 ชั้น เป็นอาคารพาณิชยกรรม สำนักงานโรงแรม 200 ห้อง และอยู่อาศัยรวม 77 ห้อง พื้นที่อาคาร 92,619 ตารางเมตร

13) โครงการเดอะแกรนด์ สูง 25 ชั้น และใต้ดิน 1 ชั้น เป็นอาคารพาณิชยกรรมและอยู่อาศัย รวม 380 ห้อง พื้นที่อาคาร 34,279 ตารางเมตร

14) โครงการเดอะราชดำริ เป็นที่อยู่อาศัย รวม 278 ห้อง สูง 29 ชั้น พื้นที่อาคาร 38,286 ตารางเมตร

15) โครงการเดอะรอยัลเพลส 2 เป็นอาคารพาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยรวม 350 ห้อง สูง 26 ชั้น และใต้ดิน 1 ชั้น พื้นที่อาคาร 54,461 ตารางเมตร

16) อาคาร เอส จี ทาวเวอร์ เป็นสำนักงานสูง 19 ชั้น และใต้ดิน 2 ชั้น พื้นที่อาคาร 27,658.10 ตารางเมตร

17) โครงการบ้านสมถวิล เป็นที่อยู่อาศัยรวม 133 ห้อง สูง 20 ชั้น และใต้ดิน 1 ชั้น พื้นที่อาคาร 24,635 ตารางเมตร

18) โครงการบ้านราชประสงค์ เป็นโรงแรม 68 ห้อง และอยู่อาศัยรวม 152 ห้อง สูง 34 ชั้นและใต้ดิน 1 ชั้น พื้นที่อาคาร 43,121 ตารางเมตร

19) โครงการโอบายาชิ ราชดำริ เป็นสำนักงานและภัตตาคาร สูง 18 ชั้น และใต้ดิน 1 ชั้น พื้นที่อาคาร 29,699ตารางเมตร

และโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ ที่ผู้ร้องสอดที่ 1 ยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างคดีนี้ เป็นที่อยู่อาศัย รวม 145 ห้อง สูง 41 ชั้น ชั้นใต้ดิน 1 ชั้น เนื้อที่อาคาร 44,618 ตารางเมตร

เมื่อรวมอาคารที่ก่อสร้างในที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นของอาคารทุกหลังทั้งสิ้น 776,223.01 ตารางเมตร ส่วนพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารพื้นที่ 107,468 ตารางเมตร

ค่าสูงสุดของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นของอาคารทุกหลังต่อพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ (FAR) จึงเท่ากับ 7.22 ซึ่งไม่เกิน 10 ต่อ 1 จึงชอบด้วย ข้อ 5 วรรคสอง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2533) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522

@กลับคำพิพากษา‘ศาลปกครองชั้นต้น’ เป็นให้‘ยกฟ้อง’

คดีมีประเด็นต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ต่อไปว่า โครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ของผู้ร้องสอดที่ 3 (โรงเรียนวชิราวุธวิทยาลัย) มีที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร และที่ดินที่ตั้งมีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) เป็นไปตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 หรือไม่

คดีนี้ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์ของผู้ร้องสอดที่ 3 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 เลขที่ดิน 3 ตำบลปทุมวัน อำเภอสำเพ็ง กรุงเทพมหานคร อยู่ในเขตที่ดินประเภท พ.5-2 (พื้นที่สีแดง) ซึ่งตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ข้อ 22 วรรคหนึ่ง กำหนดว่า
ที่ดินประเภท พ.5 เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมที่มีวัตถุประสงค์ เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์พาณิชยกรรมหลักเพื่อส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า การบริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

วรรคสอง กำหนดว่า ที่ดินประเภทนี้ ห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด ดังต่อไปนี้ (9) การประกอบพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 10,000 ตารางเมตร เว้นแต่ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตรหรือตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

วรรคสาม กำหนดว่า การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ ให้เป็นไปดังต่อไปนี้ (2) มีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละสาม

คดีนี้ เมื่อได้วินิจฉัยแล้วว่าที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 มีแนวเขตที่ดินด้านทิศตะวันตก ติดถนนราชดำริซึ่งเป็นถนนสาธารณะกว้าง 37 เมตร โดยที่ดินด้านดังกล่าว มีส่วนที่กว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องจนถึงบริเวณที่ตั้งอาคารโครงการมหาดเล็กเรสซิเดนส์

โครงการดังกล่าวจะถือเป็นการประกอบพาณิชยกรรมที่มีที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร ตามข้อ 22 วรรคสอง (9) ของกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556

อีกทั้ง ตามตารางรายละเอียดการใช้ที่ดินแปลงย่อยของโฉนดที่ดินเลขที่ 2220 ที่ดินโฉนดที่ดินดังกล่าวมีพื้นที่ว่าง 50,585.08 ตารางเมตร มีพื้นที่อาคารรวม 776,223.01 ตารางเมตร จึงมีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ร้อยละ 6.52 ไม่น้อยกว่าร้อยละสาม จึงเป็นไปตามข้อ 22 วรรคสาม (2) ของกฎกระทรวงดังกล่าวเช่นกัน

การที่ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2 (ผู้อำนวยการสำนักการโยธา) ออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร เลขที่ 20/2559 ลงวันที่ 1 มิ.ย.2559 อนุญาตให้ผู้ร้องสอดที่ 3 (โรงเรียนวชิราวุธวิทยาลัย) ก่อสร้างอาคารโครงการมหาดเล็กเรสชิเดนส์ เป็นอาคารอยู่อาศัยรวม 41 ชั้น 145 ห้อง จำนวน 1 หลัง จึงชอบด้วยกฎหมาย อุทธรณ์ของผู้ถูกฟ้องคดีทั้งสามผู้ร้องสอดที่ 2 และผู้ร้องสอดที่ 3 ฟังขึ้น

“การที่ศาลปกครองชั้นต้นมีคำพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร เลขที่ 20/2559 ลงวันที่ 1 มิ.ย.2559 โดยให้มีผลย้อนหลังตั้งแต่วันที่ออกใบอนุญาตดังกล่าว คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ทั้งนี้ ให้คำสั่งศาล ลงวันที่ 28 ธ.ค.2559 ทุเลาการบังคับตามใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร เลขที่ 20/2559 ลงวันที่ 1 มิ.ย.2559 มีผลบังคับต่อไปจนกว่าคดี จะถึงที่สุดหรือศาลมีคำสั่งเป็นอย่างอื่น นั้น ศาลปกครองสูงสุดไม่เห็นพ้องด้วย

พิพากษากลับคำพิพากษาศาลปกครองชั้นต้นเป็นให้ยกฟ้อง และให้คำสั่งของศาลปกครองชั้นต้น ลงวันที่ 28 ธ.ค.2559 ที่สั่งทุเลาการบังคับตามใบอนุญาตก่อสร้างอาคารดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร เลขที่ 20/2559 ลงวันที่ 1 มิ.ย.2559 เป็นอันสิ้นผลนับแต่วันที่ศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษา” คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุด คดีหมายเลขดำที่ อส. 60/2562 คดีหมายเลขแดง ที่ อส.13/2567 ลงวันที่ 27 ก.พ.2567 ระบุ

อ่านประกอบ :

‘ศาล ปค.สูงสุด’พิพากษากลับ ‘ยกฟ้อง’คดีเพิกถอนใบอนุญาตฯอาคาร‘มหาดเล็ก เรสซิเดนส์’ 41 ชั้น

ศาล ปค.สูงสุด นัดตัดสินคดีเพิกถอนใบอนุญาตฯ ‘มหาดเล็กหลวง 2 เรสซิเดนส์’ 28 มี.ค.

ศาล ปค.สั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดหรู‘มหาดเล็กหลวง2เรสซิเดนส์’