‘รถไฟ’ เล็งรื้อใหม่ RCA 78 ไร่ บีบผู้เช่าเดิมคุยต่อสัญญาจบกลางปี 67

‘รถไฟ’ เตรียมรื้อใหม่ที่ดินย่าน RCA 78 ไร่ หลังจบสัญญา ‘นารายณ์ร่วมพิพัฒน์’ผู้เช่าเดิมปลายปี 65 เปิดทางขอต่อสัญญาได้ แต่ขีดเส้นต้องจบกลางปี 67 นี้ แย้มมีผลการศึกษาในมือแล้ว รอคุยรายเก่าให้รู้เรื่องก่อน เปิดเงื่อนไขต่อสัญญา รฟท.คิดค่าเช่า 20 ปี 3 พันล้านบาท

สำนักข่าวอิศรา (www.isranews.org) รายงานว่า วันที่ 26 มกราคม 2567 นายสุรพงษ์ ปิยะโชติ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผยว่า ในการลงพื้นที่ย่าน RCA (บริเวณเส้นทางโครงการรถไฟสายบางซื่อ - คลองตัน) วานนี้ (25 ม.ค. 2567) เป็นการลงพื้นที่เพื่อดูสภาพความเป็นจริงของพื้นที่ปัจจุบัน การบริหารพื้นที่ การดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการ รวมทั้งการใช้บริการของประชาชนและนักท่องเที่ยว

โดยพื้นที่ย่าน RCA มีเนื้อที่รวมประมาณ 124,844 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 78 ไร่ 11 ตารางวา เป็นพื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) โดย รฟท. ได้ให้บจ. นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ เช่าพื้นที่ตั้งแต่วันที่ 3 ตุลาคม 2531 สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงตั้งแต่วันที่ 2 ตุลาคม 2565

รมช.คมนาคม กล่าวต่อว่า ขณะนี้ รฟท. ยังไม่ได้ให้ผู้ใดเช่าพื้นที่ จึงลงพื้นที่มาดูสภาพความเป็นจริงว่าสภาพในปัจจุบันเป็นอย่างไร ซึ่งตามมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2563 เห็นชอบให้ รฟท. จัดตั้งบริษัทลูกเพื่อดำเนินการบริหารทรัพย์สินของ รฟท. และ รฟท. จะต้องถ่ายโอนทรัพย์สินให้กับบจ.เอสอาร์ที แอสเสท และมติคณะกรรมการรถไฟแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 21 กันยายน 2566 ได้อนุมัติให้บจ. เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ได้รับสิทธิการเช่าที่ดินของ รฟท. บริเวณเส้นทางโครงการรถไฟสายบางซื่อ – คลองตัน (พื้นที่เช่าราย บริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด) และนำพื้นที่ดังกล่าวซึ่งอยู่ในย่านใจกลางกรุงเทพมหานครและเป็นแหล่งท่องเที่ยวด้านบันเทิงออกจัดหาประโยชน์เพื่อสร้างรายได้ให้ รฟท.

ส่วนตัวได้มอบนโยบายในการบริหารพื้นที่แก่บจ. เอสอาร์ที แอสเสท โดยให้ศึกษาในเรื่องอัตราค่าเช่าพื้นที่ในปัจจุบัน อัตราค่าเช่าพื้นที่ของพื้นที่ข้างเคียง อัตราค่าเช่าพื้นที่ตามราคาตลาด ให้แล้วเสร็จโดยเร็ว เพื่อให้นักลงทุนที่สนใจเช่าพื้นที่ การคิดอัตราค่าเช่าพื้นที่ควรคิดในอัตราค่าเช่าที่ผู้ประกอบการสามารถดำเนินธุรกิจได้ ประชาชนและนักท่องเที่ยวสามารถเข้าถึงได้

@จี้ ‘นารายณ์ร่วมพิพัฒน์’ เสนอโมเดลใหม่-ซ่อมสร้าง 500 ล้านบาท

ด้านแหล่งข่าวจากกระทรวงคมนาคม เปิดเผยว่า ปัจจุบันที่ดินย่าน RCA ยังอยู่ระหว่างเจรจาต่อรองกับผู้เช่าเดิมคือ บจ.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ ซึ่งเดิมทีหมดสัญญาเช่าไปตั้งแต่วันที่ 2 ต.ค. 65 แต่เนื่องจากพื้นที่ย่าน RCA เป็นแหล่งท่องเที่ยว รฟท.จึงขยายสิทธิ์การใช้ประโยชน์ให้ ซึ่งล่าสุดทาง บจ.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ได้ชำระค่าเช่าที่ดินในปี 2565-2566 มาแล้ว โดยอัตราค่าเช่าที่ทั้ง 78 ไร่ อยู่ที่ 9 ล้านบาท/ปี เป็นตัวเลข ณ ปี 2531

“ขณะนี้ทราบมาว่า ทางรฟท.กำหนดให้ บจ.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์เสนอโมเดลในการพัฒนาพื้นที่ทั้ง 78 ไร่ รวมถึงจะต้องลงทุนค่าปรับปรุงพื้นที่ทั้งหมดอีกคิดเป็นมูลค่าประมาณ 500 ล้านบาทด้วย โดยคาดว่าจะสามารถบรรลุข้อตกลงกับทางเอกชนรายเดิมได้ภายในกลางปี 2567 นี้” แหล่งข่าวระบุ

แหล่งข่าวจากกระทรวงคมนาคม กล่าวต่อไปว่า ขณะเดียวกัน รฟท.ก็มีแผนรองรับกรณีที่จะไม่ต่อสัญญากับ บจ.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ไว้แล้ว โดย รฟท.ได้จ้างที่ปรึกษาศึกษารูปแบบการพัฒนาโครงการพื้นที่ย่าน RCA ทั้งหมดไว้แล้วเมื่อปี 2562-2563 ปัจจุบันอยู่ระหว่างรอว่า หากทาง บจ.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ไม่สามารถบรรลุข้อตกลงได้ รฟท.ก็จะเสนอแผนพัฒนาพื้นที่ย่าน RCA ทั้ง 78 ไร่ใหม่ให้คณะกรรมการ (บอร์ด) ของเอสอาร์ที แอสเสทเห็นชอบ ก่อนที่จะเสนอไปที่บอร์ดรฟท.พิจารณาต่อไป ส่วนผลการศึกษาที่ทำไว้จะพัฒนาเป็นอะไร ยังไม่สามารถเปิดเผยได้ในขณะนี้ เพราะอยู่ระหว่างเจรจากับเอกชนรายเดิมอยู่

@เอกชนอุบโมเดลเสนอรถไฟ

ผู้สื่อข่าวพยายามสอบถามตัวแทนของ บจ.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ ที่มาร่วมสังเกตการณ์ในพื้นที่ โดยตัวแทนจาก บจ.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ปฏิเสธที่จะให้สัมภาษณ์ โดยกล่าวเพียงว่า มีโมเดลการพัฒนาพื้นที่แล้ว แต่ไม่สามารถเปิดเผยกับสื่อมวลชนได้ เพราะอาจจะกระทบการดำเนินธุรกิจในอนาคต

@เปิดผังที่ดิน RCA

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สำหรับที่ดินย่าน RCA ของรฟท. มีจำนวนพื้นที่รวมตามผังกรรมสิทธิ์ 124,844 ตารางเมตร คิดเป็น 78 ไร่ 11 ตารางวา แปลงพื้นที่แบ่งได้ 3 แปลง (ดูภาพประกอบด้านล่าง) ประกอบด้วย

แปลงที่ 3 และ 4 ขนาดพื้นที่รวม 108,550 ตารางเมตร ระยะเวลาเช่าเริ่มต้นวันที่ 3 ต.ค. 2531เริ่มนับอายุสัญญา 30 ปี วันที่ 3 ต.ค. 2535 สิ้นสุดสัญญาวันที่ 2 ต.ค. 2565 อัตราค่าเช่าในปีสุดท้ายอยู่ที่ 547,848 บาท และยังมีค่าใช้จ่ายสำหรับการทำพื้นที่เข้า-ออก ซึ่งเป็นจ่ายครั้งเดียวเป็นเงิน 24.4 ล้านบาท

และแปลงที่ 5 ขนาดพื้นที่รวม 22,673.88 ตารางเมตร ระยะเวลาเช่าเริ่มต้นวันที่ 3 ต.ค. 2538 - วันที่ 2 ต.ค. 2565 อัตราค่าเช่าปีสุดท้ายอยู่ที่ 8,609,273 บาท

อย่างไรก็ตาม หลังจากสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าวันที่ 2 ต.ค. 65 บจ. นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ชำระค่าใช้ประโยชน์ให้ รฟท. จนถึงวันที่ 2 ต.ค.66

@รฟท.ดีดลูกคิดต่อสัญญาใหม่ 20 ปี จ่ายมา 3,726 ล้านบาท

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า จากผลการศึกษาอย่างไม่เป็นทางการของ รฟท. ระบุถึงผลตอบแทนที่หาก บจ.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์จะต่อสัญญาที่ดินย่าน RCA ออกไปอีก 20 ปี ในปีแรกที่จะต่อสัญญาต้องจ่ายให้ รฟท.รวมเป็นเงิน 841,796,714.14 ล้านบาท แบ่งเป็นค่าเช่ารายปี 89,492,549 บาท และค่า UP FRONT 767,078,830 บาท ซึ่งยังไม่รวมค่าปรับปรุงอาคารอีก 586,000,000 บาท

หากคิดค่าตอบแทนรวม 20 ปี จะมีมูลค่าที่ 3,726,218,095 บาท คิดเป็นมูลค่าปัจจุบัน 2,556,922,150.99 บาท

@ย้อนยุครุ่งเรือง RCA

สำหรับที่มาของย่าน RCA จากวิทยานิพนธ์ ‘กิจการสถานบันเทิงในกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2488-2545 โดยนางสาวยุวรี โชคสวนทรัพย์ จากม.ศิลปากร ศึกษาไว้เมื่อปี 2554 ระบุที่มาของย่าน RCA ว่า ถนน RCA ย่อมาจากคำว่า Royal City Avennue แรกเริ่มต้องการทำเป็นชอปปิ้งมอลล์ที่ยาวที่สุดที่ในเอเชีย โดยเชื่อมระหว่าง ถ.พระราม 9 กับถ.เพชรบุรีตัดใหม่ ในยุคเริ่มต้นมีกลุ่มชาญอิสสระเป็นผู้ดำเนินการ

แต่ในระยะเวลาต่อมา เมื่อนายชาลี โสภณพนิช บุตรชายคนที่สองของนายชาตรี โสภณพนิช อดีตประธานกรรมการ ธนาคารกรุงเทพ เข้ามาถือหุ้นจึงเริ่มมีแนวคิดในการพัฒนาพื้นที่ให้เป็นสถานบันเทิงในปี 2537 โดยผับแรกที่มาเปิดในย่านนี้คือ ‘คลูแทงโก้’ ก่อนในปี 2538 จำนวนสถานบันเทิงจะถูกเปิดเพิ่มขึ้นเป็น 80 แห่ง

โดยปัจจัยที่ทำให้ย่าน RCA เฟื่องฟูมาจากการให้ข้อเสนอด้านค่าเช่าสถานที่ที่มีราคาไม่แพง ยอมให้เช่าเป็นรายเดือน ตกเดือนละ 50,000 บาท เป็นระยะเวลา 3 ปี โดยประมาณรายได้แต่ละร้านอยู่ที่ 50,000 บาท/วัน ขณะที่ร้านขนาดใหญ่รายได้จะอยู่ที่แสนบาท ซึ่งย่าน RCA กลุ่มลูกค้าหลักคือกลุ่มวัยรุ่น