ชำแหละ 'บ้านผู้มีรายได้น้อย’ เจอปัญหาซ้ำซาก ถึงเวลา ‘บิ๊กตู่’ ต้อง 'รื้อใหญ่'

"...ผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารได้ เนื่องจากขาดหลักทรัพย์ค้ำประกัน และแหล่งที่มาของรายได้ไม่แน่นอน ที่สำคัญ กคช.ไม่สามารถปรับราคาขาย หรือปรับแบบก่อสร้างเพื่อจูงใจกลุ่มเป้าหมายได้ ทำให้ไม่สามารถปิดโครงการได้ตามกำหนด และมีอาคารคงเหลือเป็นจำนวนมาก อีกทั้งโครงการบางส่วนตั้งอยู่ในพื้นที่ศักยภาพต่ำ ทำให้มียอดจองต่ำกว่า 50% ส่งผลให้ไม่สามารถเริ่มโครงการได้..." 

“เรามีเป้าหมายที่จะทำให้คนไทยมีที่อยู่อาศัย ‘ถ้วนทั่ว’ ภายในปี 2579 ดูเหมือนนาน แต่แพร่บๆเดี๋ยวก็ถึงแล้ว เราต้องมองอนาคต ไม่ใช่แค่มาเปิดงานวันนี้ แล้วกลับบ้านนอน ต้องเอาทั้งหมดมาคำนวณว่า คนไทยไม่มีบ้านอยู่เท่าไหร่ แล้วตั้งเป้าว่าภายใน 5 ปี จะหาบ้านให้อยู่ได้เท่าไหร่”

นี่เป็นคำกล่าวของ ‘พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา’ นายกรัฐมนตรี ที่พูดระหว่างเป็นประธานมอบสัญญาเช่าราคาพิเศษเริ่มต้น 999 บาท/เดือน ให้แก่ผู้เช่าชุดแรกจากโครงการเคหะร่มเกล้า 2 และโครงการเคหะลาดกระบัง 2 จำนวน 50 ราย ในโครงการ “บ้านของเรา ก้าวไปด้วยกัน” เมื่อวันที่ 17 ก.พ.ที่ผ่านมา

พล.อ.ประยุทธ์ บอกด้วยว่า การทำให้คนไทย โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยมีบ้าน บ้านที่สร้างอาจที่เป็นบ้านเช่า บ้านเช่าที่ซื้อได้ และบ้านริมคลอง หรืออะไรก็ตามที่ทำให้ทุกคนมีความสุข พร้อมทั้งมอบหมายให้กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) เร่งรัดแผนพัฒนาที่อยู่ระยะยาวของประเทศ ซึ่งรวมถึงการสร้างบ้านเช่าด้วย

“โครงการหน้า ถ้าเป็นพื้นที่อื่น ค่าเช่าอาจจะ 2,000 บาท/เดือน แต่สร้างให้ใหญ่ขึ้น ผมคิดว่าระดับค่าเช่า 1,000-2,000 บาท/เดือน เป็นระดับที่คนระดับกลางๆ ถึงระดับฐานรากเช่าได้ ลองหาวิธีการดู ถ้าจะขายอย่างเดียว คงขายไม่ค่อยออก เพราะคนบางกลุ่มที่จะซื้อบ้าน พอไปดูเงินเดือนแล้วมันไม่เหลือ” พล.อ.ประยุทธ์ย้ำ 

พล.อ.ประยุทธ์ มอบสัญญาเช่าราคาพิเศษให้แก่ผู้เช่าในโครงการ “บ้านของเรา ก้าวไปด้วยกัน” เมื่อวันที่ 17 ก.พ.2563

ทว่าการผลักดันนโยบายให้คนไทยทุกคนมีบ้านภายใน 15 ปีข้างหน้า ตามเป้าหมายของยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี (2560-79) และคำประกาศของ พล.อ.ประยุทธ์ นับว่าเป็นโจทย์ที่ท้าทายอย่างยิ่ง

ข้อมูลการสำรวจของสำนักงานสถิติแห่งชาติ พบว่า ในปี 2558 มีครัวเรือนไทยที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยทั้งสิ้น 5.87 ล้านคน หรือคิดเป็น 27.5% ของครัวเรือนทั้งประเทศ ในจำนวนนี้เป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย 3.53 ล้านครัวเรือน หรือคิดเป็น 60.1% ของครัวเรือนที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยทั้งหมด

ในขณะที่แผนแม่บทการพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะ 20 ปี (2560-79) พม. มีแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย 4.01 ล้านครัวเรือน แบ่งเป็นการดำเนินการโดยการเคหะแห่งชาติ (กคช.) 2.27 ล้านครัวเรือน และสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (พอช.) 1.05 ล้านครัวเรือน ส่วนการพัฒนาที่อยู่อาศัยฯ โดยเอกชนและท้องถิ่น มีจำนวน 1.86 ล้านครัวเรือน

แต่เมื่อพิจารณาจากข้อมูลในแง่การผลักดันในฝั่งซัพพลาย หรือการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยนั้น จะพบว่าการทำงานเป็นไปด้วยความล่าช้าและมีปัญหาอุปสรรคอยู่ไม่น้อย

จากรายงานผลการประเมินการดำเนิน 'นโยบายด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง' ตามแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 12 จัดทำโดยสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) หรือสภาพัฒน์ฯ ซึ่งเผยแพร่ในเดือน ก.ย.2562 พบว่า 

แม้ว่าปัจจุบัน กคช. จะสามารถสร้างที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยไปแล้วเป็นจำนวน 733,847 ครัวเรือน หรือคิดเป็น 32.29% ของเป้าหมาย 2.27 ครัวเรือน

แต่ปรากฎว่าในช่วงปี 2560-2564 ซึ่ง กคช.มีแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย 176,483 หน่วย สำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางและผู้สูงอายุนั้น กคช.สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้เพียง 33,650 ครัวเรือน หรือคิดเป็น 19.06% ของเป้าหมาย 176,483 หน่วยเท่านั้น ซึ่งนับว่า ‘ห่างไกล’ จากเป้าหมายมาก

และเมื่อพิจารณาโครงการที่ กคช.อยู่ระหว่างดำเนินการทั้งสิ้น 333,334 หน่วย พบว่าโครงการส่วนใหญ่หรือ 321,285 หน่วย เป็นโครงการประเภทเช่าซื้อ โดย 87.6% ของโครงการดังกล่าว เป็นโครงการบ้านเอื้ออาทร ระยะที่ 1-5 และมีหน่วยที่สร้างเสร็จแล้ว 279,977 หน่วย ส่วนโครงการประเภทอาคารให้เช่านั้นมีเพียง 12,049 หน่วย

หรือเรียกได้ว่าที่อยู่อาศัยที่สร้างนั้น ไม่สอดคล้องกับนโยบายใหม่ของ พล.อ.ประยุทธ์ ที่อยากเห็นการโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่มีลักษณะเป็นโครงการประเภทให้ ‘เช่า’ มากขึ้น

รายงานผลประเมินยังระบุเพิ่มเติมว่า จากการลงพื้นที่ประเมินผลการดำเนินการของ กคช. พบปัญหาใน 2 ส่วน ได้แก่ 1.ในช่วงการก่อสร้างนั้น พบว่าการก่อสร้างประสบปัญหาล่าช้า เนื่องจากติดปัญหาเวนคืนที่ดินของหน่วยงานต่างๆ

และ2.ในช่วงการบริหารโครงการจะพบปัญหา เช่น การคัดกรองกลุ่มเป้าหมายไม่เป็นไปตามแผน ทำให้ผู้มีรายได้น้อยไม่ได้รับการช่วยเหลือ ผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารได้ เนื่องจากขาดหลักทรัพย์ค้ำประกัน และแหล่งที่มาของรายได้ไม่แน่นอน

ที่สำคัญ กคช.ไม่สามารถปรับราคาขาย หรือปรับแบบก่อสร้างเพื่อจูงใจกลุ่มเป้าหมายได้ ทำให้ไม่สามารถปิดโครงการได้ตามกำหนด และทำให้มีอาคารคงเหลืออยู่เป็นจำนวนมาก อีกทั้งโครงการบางส่วนตั้งอยู่ในพื้นที่ศักยภาพต่ำ ทำให้มียอดจองต่ำกว่า 50% ส่งผลให้ไม่สามารถเริ่มโครงการได้

ขณะเดียวกัน การขอรับเงินอุดหนุนในแต่ละโครงการ พบว่าไม่สะท้อนความสามารถในการจ่ายของผู้มีรายได้น้อยที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่

เช่น โครงการเช่าซื้อ กคช.ขอเงินอุดหนุน 126,000 บาท/หน่วยในกรุงเทพฯ และ 168,000 บาท/หน่วยในภูมิภาค ส่วนโครงการอาคารเช่า กคช.ขอเงินอุดหนุน 344,000 บาท/หน่วยในกรุงเทพฯ และ 435,000 บาท/หน่วยในภูมิภาค ซึ่งการขอเงินอุดหนุนในอัตราเท่ากันทั่วประเทศ ส่งผลให้ราคาขายและอัตราค่าเช่าไม่สะท้อนความสามารถในการจ่ายในแต่ละพื้นที่

นอกจากนี้ ในกรณีที่เป็นโครงการอาคารให้เช่านั้น จะพบว่าอัตราค่าเช่าบางโครงการไม่เหมาะสมกับสถานการณ์ บางโครงการปรับค่าเช่าไม่ได้ ทำให้รายได้ในการพัฒนาโครงการในอนาคตลดลง

ข้อสังเกตของสภาพัฒน์ฯ สะท้อนว่ารัฐบาลและกคช. จำเป็นต้อง ‘ยกเครื่อง’ โครงการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยใหม่ทั้งหมด ในขณะที่ปัญหาเหล่านี้เป็นปัญหาที่เกิด 'ซ้ำซาก' มานานหลายปีแล้ว

ประชาชนจำนวนมากยื่นจองสิทธิโครงการ 'บ้านล้านหลัง' ที่ ธอส. สำนักงานใหญ่ เมื่อวันที่ 23 ธ.ค.2561

เมื่อมาพิจารณาในแง่ดีมานด์กันบ้าง จะพบว่าแม้ว่าผู้มีรายได้น้อยจำนวมากจะต้องการมีที่อาศัยเป็นของตัวเอง เห็นได้จากการเปิดลงทะเบียนจองสิทธิ์สินเชื่อโครงการ ‘บ้านล้านหลัง’ ดอกเบี้ยต่ำเพียง 3% นาน 5 ปี รายละไม่เกิน 1 ล้านบาท วงเงินสินเชื่อ 50,000 ล้านบาท ในช่วงปลายเดือน ธ.ค.2561 ซึ่งมีผู้มาจองสิทธิ์ 1.27 แสนราย วงเงินสินเชื่อรวมกว่า 1.1 แสนล้านบาท

แต่ผลปรากฏว่า ณ วันที่ 17 ก.พ.2563 มีผู้ยื่นคำขอกู้แล้ว 23,766 ราย วงเงิน 17,513 ล้านบาท และธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้อนุมัติสินเชื่อให้ลูกค้าได้มีบ้านเพียง 22,463 ราย วงเงินกู้ 15,988 ล้านบาท หรือคิดเป็นไม่ถึง 1 ใน 3 ของวงเงินสินเชื่อทั้งหมด

“โครงการบ้านล้านหลัง มติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ให้สิ้นสุดโครงการปลายปี 2564 และเราได้เปิดให้ยื่นจองสิทธิ์เข้ามาในธ.ค.2561 มีผู้จองสิทธิ์ 1.27 แสนราย แต่เมื่อตรวจสอบก็พบว่ามีคนไม่ผ่านคุณสมบัติ เช่น ความสามารถในการกู้ไม่พอ มีความเข้าใจผิดบ้าง เราจึงเปิดรับผู้จองสิทธิ์เพิ่มเข้ามาอย่างต่อเนื่อง” ฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธอส.กล่าว

เหล่านี้เป็นสิ่งที่สะท้อนว่า การที่ผู้มีรายได้น้อยจะมี ‘บ้านเป็นของตัวเอง’ นั้น ไม่ใช่เรื่องง่ายนัก

‘นณริฏ พิศลยบุตร’ นักวิจัยอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) ซึ่งศึกษาเกี่ยวกับนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับผู้มีรายได้น้อย กล่าวกับสำนักข่าวอิศรา (www.isranews.org) โดยให้ความเห็นสอดคล้องกับแนวคิดของพล.อ.ประยุทธ์ คือ การทำให้คนไทยมีบ้านนั้น ไม่จำเป็นต้องซื้อเสมอไป แต่เป็นการเช่าบ้านอยู่อาศัยก็ได้

“พอพูดถึงคำว่าบ้าน ทุกคนจะพูดว่าการมีบ้านเป็นสิ่งที่ดี แต่ไม่ใช่ทุกคนที่มีบ้านได้ เพราะรายได้อาจจะไม่ได้ ดังนั้น การเช่าน่าจะสะดวกกับชีวิตเขามากกว่า และการเช่าบ้านยังมีต้นทุนถูกกว่าการซื้อบ้าน สถานที่อาจอยู่ใกล้ที่ทำงานกว่า การเดินทางสะดวกกว่า ซึ่งเราก็รู้อยู่ว่าวันนี้ต้นทุนค่าคมนาคมขนส่งในกรุงเทพฯมันแพง” นณริฏกล่าว

นณริฏ ระบุว่า อีกปัญหาหนึ่งที่ทำให้ผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้หรือมีแล้วต้องปล่อยทิ้งไป คือ บางคนที่กู้เงินซื้อบ้านแล้วคิดว่าผ่อนไหว แต่บ้านเป็นสิ่งที่ผ่อนกันยาวนานมากเป็น 30-40 ปี หากเกิดวิกฤตต่างๆขึ้นมา แล้วผ่อนต่อไม่ไหว ก็ต้องยอมทิ้งไป ฉะนั้น การเช่าจะเหมาะสมกับบางคนมากกว่า

นณริฏ พิศลยบุตร

นณริฏ ตั้งข้อสังเกตถึงกลไกของภาครัฐในสร้างที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อย ว่า แม้ว่าจะดีในระดับหนึ่ง แต่ก็ยังมีจุดอ่อนพอสมควร เช่น การซื้อที่ดินและสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย แม้ว่าจะมีราคาถูกก็จริง แต่จะพบว่าไม่มีคนไปอยู่อาศัย เพราะทำเลไม่ตอบโจทย์ ดังนั้น การสร้างที่อยู่อาศัยของภาครัฐต้องตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อด้วย

“บางโครงการสร้างแล้วไม่มีคนไปอยู่ เพราะอยู่ในจุดที่คนไม่ต้องการ และตรงนี้เป็นปัญหาทั่วไป ซึ่งเกิดจากการที่รัฐเข้ามาดำเนินการแทนเอกชน เพราะภาครัฐไม่รู้พฤติกรรมของคนได้ดีเท่าธุรกิจ เพราะธุรกิจเขาทำเพื่อกำไร ถ้าไม่มีดีมานด์เขาจะไม่ทำแน่” นณริฏกล่าว

นณริฏ ยังเสนอว่า ภายใต้แผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแผนระยะยาว ภาครัฐจะต้องคำนึงถึงการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุของไทยด้วย เพราะภายใน 15 ปีข้างหน้า จำนวนผู้สูงอายุจะเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนเปลี่ยนไปมาก และการสร้างบ้านสำหรับผู้สูงวัยก็มีหลายโมเดล ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบคอนโดหรือบ้านพื้นราบก็ตาม

แม้ว่าฝันของ พล.อ.ประยุทธ์ และแผนยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี ที่อยากเห็นคนไทยทุกคนมีบ้านภายในปี 2579 จะเป็นเรื่องดี แต่การจะไปถึงฝันนั้น รัฐบาลต้องออกแรงอีกมาก โดยเฉพาะการ ‘รื้อใหญ่’ นโยบายบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่มีจุดอ่อนอยู่มาก

# กดคลิก ติดตาม ส่งแชร์ข่าวอิศรา ได้ที่นี่ https://www.facebook.com/isranewsfanpage/