วงเสวนาฯหนุนเปิด'ต่างชาติ’ศักยภาพสูง‘เช่า’ที่ดิน-อสังหาฯระยะยาว-จี้รัฐสอบ‘บ.นอมินี’

วงเสวนาฯหนุนเปิดโอกาสคนต่างชาติ ‘ศักยภาพสูง’ ถือครองที่ดิน-อสังหาฯในไทย ‘สถิตย์’ เสนอใช้วิธี ‘เช่า’ ตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ฯ ปี 42 ขณะที่ ‘อิสระ’ ห่วงต่างชาติถือครองที่ดิน-อสังหาริมทรัพย์ ทางอ้อม จี้ภาครัฐสอบ 'บ.นอมินี'

................................

เมื่อวันที่ 16 ต.ค. สมาคมนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมชาติ จัดประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2564 พร้อมจัดการเสวนาในหัวข้อ “การถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ”

นายสถิตย์ ลิ่มพงศ์พันธ์ อดีตปลัดกระทรวงการคลัง ซึ่งปัจจุบันเป็นสมาชิกวุฒิสภา และประธานกรรมการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ประธาน ตลท.) กล่าวในการเสวนาตอนหนึ่ง ว่า ปัจจุบันมีกฎหมายไทยอย่างน้อย 7 ฉบับ ที่เปิดโอกาสให้คนต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างชาติ สามารถเข้ามาถือครองที่ดินและและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ ทั้งรูปของการถือครองกรรมสิทธิ์ และในรูปของสิทธิการเช่า ได้แก่

1.ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ ที่กำหนดให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยได้ ไม่เกิน 1 ไร่ กรณีนำเงินมาลงทุนประกอบธุรกิจที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจ ไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนนั้นไม่น้อยกว่า 5 ปี

2.การให้คนต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างชาติ ถือครองที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในประเทศไทย เช่น การถือครองที่ดินตาม พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุนฯ เพื่อตั้งสำนักงาน สร้างที่พักอาศัยของผู้บริหาร ผู้ชำนาญการ หรือคนงาน แต่เมื่อหมดสภาพของการเป็นผู้ได้รับส่งเสริมการลงทุนแล้ว จะต้องจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์นั้นออกไปภายใน 1 ปี

3.การให้นิติบุคคลต่างชาติ ถือครองที่ดินภายใต้ พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยฯ เพื่อประกอบกิจการ สร้างที่ทำการ หรือที่พักอาศัย แต่เมื่อนิติบุคคลนั้น ไม่ได้ดำเนินกิจการในนิคมฯแล้ว ให้นิติบุคคลนั้นจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ออกไป

4.พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกฯ ที่กำหนดให้นิติบุคคลต่างชาติมีสิทธิ์ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารชุด ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ตามหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) กำหนด แต่ทั้งนี้ ต้องไม่เกินกว่าหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ใน พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุนฯ และ พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมฯ

5.พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม ซึ่งกำหนดให้คนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด

6.การให้สิทธิคนต่างชาติครอบครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์โดยการเช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งฯ โดยเปิดโอกาสให้เช่าไม่เกิน 30 ปี แต่สามารถต่ออายุการเช่าได้อีก 30 ปี

7.การให้สิทธิคนต่างชาติครอบครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์โดยการเช่า ตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ซึ่งสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้เกิน 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี และต่ออายุสัญญาเช่าได้ ในขณะที่สิทธิการเช่าภายใต้ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมฯ ดังกล่าว สามารถนำไปเป็นหลักประกันในการจำนอง และการขอสินเชื่อได้

“ประเทศไทยยังถือหลักว่า ที่ดินส่วนใหญ่จะต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของคนไทย การที่ต่างชาติจะเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ได้นั้น จะต้องเป็นไปเพื่อการลงทุน หรือเป็นไปเพื่อการอยู่อาศัยในอาคารชุด ซึ่งกำหนดอัตราส่วนการถือครองของคนต่างชาติไม่เกิน 49% และหากเป็นการถือครองผ่านการเช่า จะต้องเป็นการเช่าตามประมวลกฎหมายที่ดิน และพ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมฯ” นายสถิตย์ กล่าว

@หนุนคนต่างชาติ‘ศักยภาพสูง’ถือครอง‘ที่ดิน-อสังหาฯ’โดยการเช่า

นายสถิตย์ กล่าวต่อว่า ส่วนกรณีที่รัฐบาลมีนโยบายสนับสนุนให้คนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาทำงานหรือพักอาศัยระยะยาวในประเทศไทยนั้น ตนเห็นด้วยที่จะเปิดโอกาสให้คนต่างชาติเหล่านี้ ถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้พอสมควร แต่การถือครองฯนั้น ต้องเป็นไปในลักษณะของการเช่า มากกว่าการให้ถือกรรมสิทธิ์ และอาจต้องแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมฯ ให้ครอบคลุมถึงธุรกิจที่เกี่ยวกับผู้สูงวัยด้วย

“คนที่มีความรู้ความสามารถทางดิจิทัล นวัตกรรม วิทยาศาสตร์ยุคใหม่ และเศรษฐกิจสูงวัย จำเป็นอย่างยิ่งที่เราจะต้องดึงคนเหล่านี้เข้ามาอยู่ในประเทศไทย เพื่อช่วยให้ประเทศไทยอยู่โลกดิจิทัลเช่นเดียวกับประเทศอื่นๆ เพราะที่ผ่านมาเราดึงคนงานที่มีทักษะต่ำหรือทักษะน้อย เต็มประเทศไปหมด แต่เราไม่มีนโยบายดึงคนงานที่ทักษะสูงเข้ามา

เพราะฉะนั้น เราจึงต้องเปิดโอกาสให้คนงานที่มีทักษะสูงเหล่านี้เข้ามาอยู่ในประเทศ และเปิดโอกาสให้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยเป็นการเช่าระยะยาว ซึ่งเป็นการคงหลักการที่ว่าคนไทยยังเป็นเจ้าของอยู่ และถ้าคนต่างชาติเหล่านี้อยู่ในประเทศไทยเป็นเวลานาน จนกระทั่งแปลงสัญชาติเป็นไทยได้ เขาก็ได้สิทธิ์ซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เพื่อที่จะถือครองกรรมสิทธิ์ในฐานะคนไทยได้อยู่ดี” นายสถิตย์ กล่าว

นายสถิตย์ ย้ำว่า การให้คนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยวิธีการเช่าระยะยาวนั้น สัญญาเช่าระยะยาวดังกล่าว จะถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว และยังเป็นวิธีการที่ไม่สร้างความรู้สึกต่อต้าน หรือทำให้คนไทยเกิดความรู้สึกว่า รัฐบาลกำลังให้คนต่างชาติเข้ามาครอบครองกรรมสิทธิ์อีกด้วย

"การที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติโปรยหินถามทางว่า อาจจะให้คนต่างชาติที่เข้ามาสามารถถือครองที่ดินได้มากขึ้นนั้น จะต้องยึดหลัก ‘4T’ 1.ต้องมีเป้าหมายชัดเจน (Target) ซึ่งรัฐบาลมีเป้าหมายดึงคนต่างชาติ 4 กลุ่ม และกำหนดจำนวนที่ชัดเจน 2.ต้องเป็นมาตรการชั่วคราว คือ ต้องชัดเจนว่าจะใช้ถึงเมื่อไหร่ (temporary) 3.ต้องทันต่อเวลา (Timely) และ4.มีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน ลดการใช้ดุลพินิจ โปร่งใส (transparency)"นายสถิตย์ กล่าว

นายสถิตย์ กล่าวด้วยว่า ประเด็นการถือครองที่ดินและและอสังหาริมทรัพย์ ‘นอกกฎหมาย’ หรือการถือครองโดยตัวแทน นั้น ยังคงเป็นปัญหาสำหรับประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นกรณีที่คนสัญชาติไทยถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ แต่คนไทยดังกล่าวได้ทำสัญญากู้ยืมหรือจำนอง และให้สิทธิเก็บเกี่ยวกับคนต่างชาติ ซึ่งเท่ากับเป็นการให้คนต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆโดยอ้อม

หรือกรณีการถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติบุคคลนั้น กฎหมายให้คนต่างชาติถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% และคนไทยต้องถือหุ้นไม่น้อยกว่า 51% แต่หุ้นที่คนไทยถือ 51% นั้น มีหลายกรณีที่คนต่างชาติให้คนไทยถือหุ้นแทน และกำหนดให้อำนาจในการบริหารจัดการที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เป็นของคนต่างชาติ หรือกรณีให้นิติบุคคลไทยถือครองกรรมสิทธิ์ในครั้งแรก แต่ต่อมาเปลี่ยนผู้ถือหุ้นกลายเป็นคนต่างชาติถือเกินกว่า 49% โดยที่ภาครัฐไม่ได้เข้าไปตรวจสอบ

"การแก้ปัญหาการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์โดยตัวแทนนั้น เป็นเรื่องของการบังคับใช้กฎหมาย เช่น กรณีบุคคลธรรมดา หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินฯ โดยคู่สมรสหรือบุคคลสัญชาติไทยอื่น ที่มีข้อสงสัยว่าไม่ใช่เงินของตัวเอง จะต้องสอบสวนถึงที่มาของเงินว่ามาอย่างไร ส่วนนิติบุคคล ต้องแก้ไขกฎหมายในส่วนที่เกี่ยวกับอำนาจของนิติบุคคล ให้อำนาจการบริหารเป็นของคนไทย และติดตามสถานะการถือหุ้นของนิติบุคคล" นายสถิตย์ ระบุ

@ห่วง‘ต่างชาติ’ถือครองกรรมสิทธิ์‘ที่ดิน-อสังหาฯ’ทางอ้อม

ด้าน นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า การที่รัฐบาลจะเปิดให้คนต่างชาติ 4 กลุ่ม เช่น กลุ่มที่มีมั่งคั่งหรือกลุ่มเกษียณอายุที่มีรายได้มั่นคง กลุ่มคนที่ทำงานในไทยแล้วออนไลน์ไปต่างประเทศ และกลุ่มที่มีความเชี่ยวชาญพิเศษ เช่น ยานยนต์ไฟฟ้า ไบโอเทค หุ่นยนต์ เอไอและเทคโนโลยีต่างๆ เป็นต้น เข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย แล้วสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้ นั้น ตนมองว่าไม่ใช่เรื่องนี้ที่เป็นห่วง แต่ห่วงเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ทางอ้อมมากกว่า

ยกตัวอย่าง เช่น กรณีของ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมฯ ซึ่งกำหนดให้คนต่างชาติเช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้เกิน 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี ในขณะที่สัญญาเช่าดังกล่าวสามารถใช้เป็นหลักประกันในการจดจำนองได้ เป็นมรดกตกทอดให้ลูกหลานได้ และชำระหนี้ได้ แต่ปรากฏว่าในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา มีคนต่างชาติเช่าที่ดินตาม พ.ร.บ.ฉบับนี้ เพียง 7 ราย เนื่องจากมีหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่รัดกุมมาก ทำให้คนต่างชาติหลีกเลี่ยงไปใช้วิธีการอื่นๆแทน

เช่น การให้นิติบุคคลสัญชาติไทยไปถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ แต่ในความจริงแล้ว นิติบุคคลที่บอกว่าเป็นสัญชาติไทย คือ มีคนไทยถือหุ้นเกิน 51% นั้น จะพบว่านิติบุคคลที่ถือหุ้นในสัดส่วน 51% นั้น มีคนต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างชาติถือหุ้นอยู่ด้วย ทำให้โดยรวมแล้วคนต่างชาติถือหุ้นในนิติบุคคลนั้นเกิน 51% และจะพบว่าการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นในนิติบุคคลดังกล่าว จะเกิดขึ้นในภายหลัง โดยที่ไม่มีการตรวจสอบใดๆเลย 

นอกจากนี้ คนต่างชาติยังสามารถมีอำนาจควบคุมนิติบุคคลสัญชาติไทยทางอ้อมได้ โดยการให้ผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยนำหุ้นที่ถืออยู่มาจำนำด้วย ซึ่งตนเห็นว่า เรื่องเหล่านี้ไม่ควรมี หรือไม่ควรเกิดขึ้น โดยภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องเข้าไปสอบสวน เพื่อนำสิ่งเหล่านี้ขึ้นมาอยู่บนโต๊ะ

“แต่ละปี DSI (กรมสอบสวนคดีพิเศษ) เพิกถอนโฉนดที่มีการบุกรุก ไม่ว่าจะเป็นที่สมุย ภูเก็ต หัวหิน และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ รวมแล้วเป็นหมื่นไร่ ซึ่งล้วนแล้วแต่เกี่ยวพันกับการถือครองที่ดินทางอ้อม หรือการซื้อที่ดินหรือวิลล่าราคา 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ซึ่งซื้อโดยนิติบุคคลสัญชาติไทย แต่จริงๆแล้ว ไม่ใช่ ผมเป็นห่วงตรงนี้มากกว่า ถ้ามีกฎหมายอะไรที่ทำให้สิ่งเหล่านี้มาอยู่บนโต๊ะ ก็จะเป็นประโยชน์” นายอิสระ กล่าว

# กดคลิก ติดตาม ส่งแชร์ข่าวอิศรา ได้ที่นี่ https://www.facebook.com/isranewsfanpage/