‘ศาลอุทธรณ์’สั่ง‘บ.เอกชน-อิง ภาสกรนที’คืน‘ทรัพย์สินส่วนกลาง’ให้นิติบุคคลหมู่บ้านหรู

‘ศาลอุทธรณ์’ พิพากษาให้ ‘บ.เอกชน-อิง ภาสกรนที’ คืนทรัพย์สินส่วนกลาง แก่นิติบุคคลหมู่บ้านหรู ‘ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า’ พร้อมสั่งเพิกถอนการซื้อขายที่ดิน 2 แปลง ตกเป็น ‘โมฆะ’ ตามประมวลกฎหมายแพ่งฯ

.................................

สำนักข่าวอิศรา (www.isranews.org) รายงานว่า เมื่อเร็วๆนี้ ศาลอุทธรณ์ ภาค 1 อ่านคำพิพากษาในคดีที่ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า เป็นโจทก์ ยื่นฟ้อง บริษัท ไพร์ม เนเจอร์ กรุ๊ป จำกัด ,บริษัท ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า จำกัด ,เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของบริษัท ลิฟวิ่ง ลากูน จำกัด ,นายพรรณธฤตหรือพายุ เนื่องจำนงค์ ,น.ส.ฑีรนาฎ เนื่องจำนงค์ และนางอิง ภาสกรนที (จำเลยที่ 1-6) ในคดีพิพาทเกี่ยวกับ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ภาระจำยอม เพิกถอนนิติกรรม

โดยศาลอุทธรณ์ฯ พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้นเป็นว่า ให้เพิกถอนการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 104795 และ 104796 (เนื้อที่รวม 2 ไร่ 34.9 ตารางวา) ต.ราชาเทวะ อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ ระหว่างจำเลยที่ 1 (บริษัท ไพร์ม เนเจอร์ กรุ๊ป จำกัด) กับจำเลยที่ 6 (นางอิง ภาสกรนที)

และให้จดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 1318 (ทะเลสาบบริเวณใจกลางโครงการหมู่บ้านไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า เนื้อที่ 94 ไร่ 3 งาน 44.2 ตารางวา), โฉนดเลขที่ 98963 (แปลงคง) (ที่ตั้งสโมสร (คลับเฮ้าส์) สระว่ายน้ำ สวนหย่อม และอาคารสำนักงานขายเดิมของโครงการฯ เนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 34.2 ตารางวา) , โฉนดเลขที่ 104795 (เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 91.3 ตารางวา) , โฉนดเลขที่ 104796 (เนื้อที่ 2 งาน 43.6 ตารางวา)

โฉนดเลขที่ 98961 (ทางสายหลักเข้าออกหมู่บ้าน เนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 41.1 ตารางวา) และโฉนดเลขที่ 98642 (โรงเรียนอนุบาลหรือสนามเทนนิส) ต.ราชาเทวะ อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ แก่โจทก์ (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า) เพื่อประโยชน์ในทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการของโจทก์ทุกแปลง

รวมทั้งให้จำเลยที่ 6 (นางอิง ภาสกรนที) รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 104795 และ 104796 และส่งมอบคืนแก่โจทก์ (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า) ในสภาพดีดังเดิม

เนื่องจากศาลฯพิจารณาแล้วเห็นว่า ที่ดินตามโฉนดที่ดินดังกล่าว เป็นที่ดินสาธารณูปโภคอันเป็นทรัพย์สินส่วนของผู้บริโภคที่ซื้อที่ดินในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า 1 และ 2 ซึ่งผู้จัดสรรจะต้องโอนให้แก่โจทก์ (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า) ซึ่งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน

“แม้จำเลยที่ 1 ที่ 2 จะมีเจตนาให้ที่ดินพิพาทส่วนที่มีชื่อจำเลยที่ 1 และที่ 3 เป็นเจ้าของเป็นทรัพย์ส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า โครงการ 1 และโครงการ 2 แต่ภายหลังกลับเปลี่ยนเจตนาก็ดี หรือจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ไม่มีเจตนาให้ที่ดินพิพาทส่วนที่มีชื่อจำเลยที่ 1 และที่ 3 เป็นเจ้าของ ให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางที่จะต้องโอนแก่นิติบุคคลโจทก์ตั้งแต่แรกก็ดี

แต่แผ่นพับโฆษณา รูป แผนผังที่ปรากฎดังที่ได้วินิจฉัย แสดงออกในลักษณะที่ก่อให้เกิดความเข้าใจในสาระสำคัญเกี่ยวกับที่ดินพิพาท ที่ดินโฉนดเลขที่ 1381 (แปลงคง) เนื้อที่ 94 ไร่ 3 งาน 44.2 ตารางวา มีลักษณะเป็นทะเลสาบ อยู่บริเวณใจกลางโครงการหมู่บ้านจัดสรรพิพาท ,ที่ดินโฉนดเลขที่ 98961 เนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 41.1 ตารางวา มีสภาพเป็นถนนทางเข้า-ออกหน้าหมู่บ้านโครงการจัดสรรที่ดินพิพาททั้งสองด้าน

ที่ดินโฉนดเลขที่ 98963 เนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 34.2 ตารางวา เป็นที่ตั้งของสโมสร (คลับเฮาส์) สระว่ายน้ำ สวนหย่อมและอาคารสำนักงานขายเดิม ,ที่ดินโฉนดเลขที่ 98642 เนื้อที่ 5 ไร่ 28.5 ตารางวา ซึ่งถูกระบุว่าเป็นที่ดินสำหรับเป็นที่จัดตั้งโรงเรียนและหรือสนามเทนนิส ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจว่าที่ดินพิพาทเป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของหมู่บ้านจัดสรร

การโฆษณาของจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 จึงเป็นการโฆษณาที่ต้องบังคับตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522มาตรา 22 วรรคสอง (2) ที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ต้องรับผลแห่งการโฆษณา ต้องผูกพันตามที่โฆษณาและตามแผนผังในแผ่นพับโฆษณา ซึ่งถือเป็นข้อตกลงอันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย

เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 1318 (แปลงคง), 98961, 98963 และ 98642 เป็นที่ดินสาธารณูปโภคอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของผู้บริโภคที่ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินพิพาท ซึ่งผู้จัดสรรจะต้องโอนให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน

เพราะสาธารณูปโภคประเภทที่ดินซึ่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 33 วรรคหนึ่ง และมาตรา 43/1 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2558 มาตรา 7 กำหนดห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน

และห้ามมิให้โอนไปเป็นประโยชน์อย่างอื่นที่มิใช่สาธารณูปโภคสำหรับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน เว้นแต่เป็นการโอนตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินหรือกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

ในส่วนหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา และกำหนดหลักการโอนทรัพย์สินดังกล่าวไว้ว่า เมื่อได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคต้องตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทันทีโดยผลของกฎหมาย โดยให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

หากไม่ได้โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์มา ให้ถือว่าสูญหาย และให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกใบแทนเพื่อดำเนินการดังกล่าวต่อไปตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44 วรรคหนึ่ง (1)

และ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2558 มาตรา 10 แสดงให้เห็นว่า ระบบสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินเป็นความต้องการที่จำเป็นสำหรับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินในฐานะผู้ประกอบธุรกิจย่อมต้องบวกค่าสาธารณูปโภคของโครงการไว้ในราคาที่ดินจัดสรรแต่ละแปลงของโครงการเฉลี่ยให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับภาระไว้แล้ว

ดังนั้น หลักการตกอยู่ในภาระจำยอมของทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นนั้น จึงเป็นการตกไปทันที โดยผลของกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรเท่านั้น ทั้งต้องจดแจ้งให้ปรากฏหลักฐานในเอกสารสิทธินั้นด้วย และต้องมีผู้รับผิดชอบจัดการดูแลรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปไม่ให้เกิดช่องว่าง หรือไปก่อภาระผูกพันใด ๆ แก่สาธารณูปโภคนั้น

และจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ เพราะกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินมีเจตนารมณ์เพื่อควบคุมการจัดสรรที่ดินของเอกชนให้เป็นไปด้วยความเรียบร้อยเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและเพื่อผลในทางเศรษฐกิจ สังคม และการวางผังเมืองกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินจึงเป็นกฎหมายมหาชนที่มุ่งคุ้มครองประโยชน์สาธารณะด้วย…

การที่ต่อมาจำเลยที่ 1 แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 98963 ซึ่งเป็นที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ออกเป็น 3 แปลง คือ โฉนดเลขที่ 98963 (แปลงคง), 104795 และ 104796 แล้วโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 104795 และ 104796 ให้แก่จำเลยที่ 6 (นางอิง ภาสกรนที) เมื่อวันที่ 12 ม.ค.2548 นั้น จึงเป็นการโอนทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่จำเลยที่ 6 ซึ่งมิได้เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อันเป็นการต้องห้ามตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 33

นิติกรรมการโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 104795 และ 104796 ให้แก่จำเลยที่ 6 จึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 การกระทำของจำเลยที่ 1 ที่โอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 104795 และ 104796 ให้แก่จำเลยที่ 6 ย่อมเป็นการกระทำที่กระทบต่อสิทธิหรือประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโจทก์ทุกราย

โจทก์ย่อมมีอำนาจใช้สิทธิฟ้องแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคน ซึ่งเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 47 และมาตรา 48 (4) เพื่อยังให้ได้รับการรับรอง คุ้มครอง หรือบังคับตามสิทธิของสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายตามกฎหมาย

จำเลยที่ 6 เป็นผู้ซื้อที่ดินดังกล่าวอันเป็นที่ดินสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินพิพาท ย่อมไม่อาจอ้างสิทธิในนิติกรรมที่ตกเป็นโมฆะดังกล่าวได้ โจทก์เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งจดทะเบียนจัดตั้งตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ย่อมต้องรับโอนที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 1381 (แปลงคง), 98961, 98963 (ซึ่งต่อมาถูกแบ่งแยกเป็นโฉนดเลขที่ 98963 (แปลงคง), 104795 และ 104796) และ 98642 อันเป็นสาธารณูปโภคส่วนกลางของโครงการ

ซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงโดยผลของกฎหมายจากจำเลยที่ 1 และที่ 3 ไปจัดการดูแลบำรุงรักษาและดำเนินการใดๆ ให้คงสภาพดีเพื่อประโยชน์ร่วมกันของมวลสมาชิกหมู่บ้านจัดสรร ให้เกิดความผาสุกต่อไป อันเป็นการโอนไปโดยผลของกฎหมาย” คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ภาค 1 คดีหมายเลขดำที่ ผบ 56/2565 คดีหมายเลขแดงที่ 1591/2565 ลงวันที่ 30 มิ.ย.2565 ระบุ

สำหรับคดีนี้ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า (เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่เกิดจากการควบรวมนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า 1 กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า 2 ทำหน้าที่ดูแลหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า ซึ่งตั้งในซอยกิ่งแก้ว 37 หมู่ที่ 9 ถนนกิ่งแก้ว ต.ราชาเทวะ อ.บางพลี จ.สมุทรปรากร เนื้อที่รวม 281 ไร่) เป็นโจทก์ยื่นฟ้อง บริษัท ไพร์ม เนเจอร์ กรุ๊ป จำกัด และพวก รวม 6 คน

โดย นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า ฟ้องว่า จำเลยที่ 1-5 ซึ่งประกอบธุรกิจจัดสรรที่ดินในโครงการไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า โครงการ 1 และโครงการ 2 แล้วนำไปขายให้ประชาชน นั้น ได้นำทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งเป็นที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ และเป็นทรัพย์สินส่วนกลางตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ไปขายให้กับจำเลยที่ 6 (นางอิง ภาสกรนที)

นอกจากนี้ ยังมีการใส่ชื่อจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 เป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น พื้นที่ทะเลสาบใจกลางหมู่บ้าน ทางสายหลักเข้า-ออกหมู่บ้าน สโมสร สระว่ายน้ำ สวนหย่อม อาคารสำนักงาน โรงเรียน และ สนามเทนนิส ทั้งๆที่ทรัพย์สินดังกล่าวเป็นทรัพย์สินส่วนกลางตามที่ได้มีการโฆษณากับผู้ซื้อ ซึ่งเป็นการดำเนินการโดยไม่สุจริต มีพฤติกรรมฉ้อฉลหลอกลวงผู้บริโภค มีการยักย้ายถ่ายทรัพย์สินของนิติบุคคลไปเป็นประโยชน์ของบุคคลหนึ่งบุคคลใด เป็นต้น

ทั้งนี้ ในชั้นการพิจารณาของศาลชั้นต้น ศาลฯพิพากษาให้ยกฟ้องคดีดังกล่าว ต่อมาโจทก์ (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า) ยื่นอุทธรณ์ และศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษาแก้คำพิพากษาของศาลชั้นต้นดังกล่าว