ความเสี่ยงของทุนจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

“ทุนจีนมีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น ดังนั้น การวิเคราะห์รูปแบบของทุนจีนเพื่อให้เข้าใจถึงบทบาทการลงทุนของชาวจีนในตลาดที่อยู่อาศัยไทย และประเมินผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตจึงเป็นสิ่งที่สำคัญ”

ทุนจีนมีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้นโดยเฉพาะตลาดอาคารชุด แม้ในปัจจุบันการเพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวจีนจะช่วยชดเชยความต้องการซื้อของลูกค้าในประเทศที่ขยายตัวได้ไม่มาก แต่ยังต้องติดตามการเปลี่ยนแปลงของทุนจีนในระยะต่อไปอย่างใกล้ชิด หากในระยะต่อไป ทุนจีนยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในทำเลที่ชาวจีนไปซื้อเร่งสูงขึ้น ก่อให้เกิดพฤติกรรมเก็งกำไร และการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดที่อยู่อาศัย หรือในทางตรงกันข้าม หากทุนจีนปรับลดลง อาจกระทบต่อปัญหาอุปทานคงค้าง ทำให้การระบายอาคารชุดใช้เวลานานขึ้น และอาจส่งผลต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการไทย เพื่อป้องกันปัญหาดังกล่าว นอกจากผู้ประกอบการจะต้องระมัดระวังตัวเองแล้ว ภาครัฐควรสนับสนุนทั้งด้านการเผยแพร่ข้อมูลที่สะท้อนภาวะตลาดของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกคนให้ถูกต้องและทันกาล รวมถึงพัฒนากรอบสัญญาการซื้อขาย และร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและต่างชาติให้โปร่งใสและเป็นธรรม เพื่อให้ทุกฝ่ายมีข้อมูล และประเมินสถานการณ์ได้อย่างแม่นยำ

ตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นมา เงินทุนจากประเทศจีน ซึ่งรวมถึงจีนแผ่นดินใหญ่และฮ่องกง ไหลเข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้นอย่างชัดเจน ทั้งจากกลุ่มลูกค้าและผู้ประกอบการชาวจีนที่เข้ามาลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในไทย การเข้ามาของทุนจีนย่อมส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ บทความนี้จึงมีจุดประสงค์ที่จะนำเสนอภาวะทุนจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รูปแบบและลักษณะของทุนจีน รวมถึงประเมินผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของทุนจีนที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต โดยเน้นการวิเคราะห์ทุนจีนที่เกี่ยวข้องกับตลาดที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดเป็นสำคัญ

ภาวะการซื้อและลงทุนของชาวจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ในปีที่ผ่านมา ชาวจีนมีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น ทั้งการซื้ออาคารชุดเพื่ออยู่อาศัย การเช่าอาคารสำนักงาน รวมถึงการลงทุนของผู้ประกอบการชาวจีนผ่านการร่วมทุนกับผู้ประกอบการชาวไทย โดยการซื้อที่อยู่อาศัย (residential property) ของชาวจีนในปี 2561 ขยายตัวจากปี 2560 ค่อนข้างมาก สะท้อนจากมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดในไทยของชาวจีน (1) ปี 2561 อยู่ที่ 39,178 ล้านบาทเร่งขึ้นจากปี 2560 ที่ 23,621 ล้านบาท (ขยายตัว 65.9% จากปีก่อน) โดยคิดเป็น 43% ของมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติ และ 12% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดไทยทั้งประเทศ เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่ 9% (รูปที่ 1 และ รูปที่ 2) ซึ่งสัดส่วนมูลค่าการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวจีนที่ปรับเพิ่มขึ้นดังกล่าว แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อชาวจีนมีบทบาทในตลาดอาคารชุดไทยมากขึ้น โดยสิ่งที่ดึงดูดให้ชาวจีนสนใจซื้ออาคารชุดไทยมาจากทั้งปัจจัยภายในประเทศไทยที่ราคาอาคารชุดถือว่าอยู่ในระดับที่ไม่สูงนักเมื่อเทียบกับประเทศอื่น ๆ ในเอเชีย รวมถึงสิทธิสำหรับการครอบครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดสำหรับชาวต่างชาติ และโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ ที่จะช่วยเพิ่มมูลค่าแก่อสังหาริมทรัพย์ในอนาคต รวมถึงปัจจัยจากประเทศจีน เช่น พฤติกรรมการแสวงหาผลตอบแทนที่สูงกว่า (search for yield) ของชาวจีนที่เพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของเศรษฐกิจจีนในช่วงที่ผ่านมา รวมถึงการจำกัดจำนวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองใหญ่ของจีนเพื่อลดการเก็งกำไร

ด้านการลงทุนของผู้ประกอบการชาวจีน แม้มูลค่าการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในไทยของผู้ประกอบการจีนจะยังไม่มากนักเมื่อเทียบกับทุนญี่ปุ่น แต่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องผ่านช่องทางการร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย (joint venture) จากการสอบถามผู้ประกอบการ พบว่าผู้ประกอบการจีนส่วนใหญ่นิยมร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ที่ต้องการเพิ่มสภาพคล่องและความสามารถในการแข่งขัน สอดคล้องกับการสำรวจโครงการเปิดขายใหม่ของบริษัท Agency for Real Estate Affairs (AREA) ที่พบว่าโครงการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและจีนในปี 2561 มีมูลค่าโครงการเปิดขายใหม่รวมกันคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 5-10% ของมูลค่าโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมดในปี 2561 เพิ่มขึ้นจากปี 2559 และปี 2560 ที่มีสัดส่วนน้อยกว่า 5% โดยโครงการร่วมทุนที่เปิดขายใหม่ดังกล่าวกระจุกตัวอยู่ในบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์สำหรับ ในตลาดพาณิชยกรรม (commercial property) เช่น การเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน และการเช่าพื้นที่ค้าปลีกแม้ในปัจจุบันความต้องการของชาวจีนจะปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่ยังมีจำนวนไม่มากนักจากการสอบถามบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่าชาวจีนที่เข้ามาเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในไทยส่วนใหญ่ประกอบธุรกิจ E-commerce ซึ่งมีแนวโน้มขยายตัวตามการเติบโตของธุรกิจ E-commerce ในไทยและโลก สอดคล้องกับแบบสำรวจแนวโน้มการขยายบริษัทไปยังต่างประเทศของบริษัทที่เกี่ยวข้องกับ E-commerce ของจีน ที่จัดทำโดยบริษัท Jones Lang LaSalle (JLL)ในปี 2561 พบว่ากรุงเทพฯ และ จากาตาร์เป็นเมืองที่บริษัทจีนให้ความสนใจเป็นพิเศษ เนื่องจากเป็นตลาดที่มีศักยภาพ (2)  นอกจากนี้ยังมีการลงทุนในกลุ่ม mixed used หรือโครงการที่มีทั้งที่อยู่อาศัยและพื้นที่พาณิชยกรรมในโครงการเดียว ผ่านการร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย ทั้งนี้ JLL ได้สำรวจมูลค่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยของผู้ประกอบการต่างชาติ พบว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทพาณิชยกรรมของผู้ประกอบการชาวจีนในปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 18,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 1,700 ล้านบาท ในปี 2560 โดยส่วนใหญ่เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภท mixed use

รูปแบบและลักษณะการลงทุนของชาวจีนในตลาดที่อยู่อาศัยไทยเป็นอย่างไร?

ด้านผู้ซื้อชาวจีน (buyer)

ชาวจีนที่เข้ามาซื้ออาคารชุดในไทย ส่วนใหญ่มีวัตถุประสงค์ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและลงทุนระยะยาวซึ่งลักษณะชาวจีนที่เข้ามาซื้ออาคารชุดสามารถแบ่งได้เป็น 2 กลุ่ม คือ (1) ผู้ซื้อรายย่อย ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า และสะสมเป็นสินทรัพย์เพื่อรอมูลค่าห้องชุดเพิ่มขึ้นในอนาคต โดยมีผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเป็นสัดส่วนรองลงมา และ (2) บริษัทของชาวจีน ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในธุรกิจท่องเที่ยว ที่ซื้อเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวชาวจีน โดยทำเลที่ชาวจีนทั้ง 2 กลุ่มนี้นิยมซื้อนั้นกระจุกในแหล่งที่ชาวจีนพักอาศัยหรือเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ชาวจีนนิยม ได้แก่ กรุงเทพฯ (เขตราชเทวี สุขุมวิท อโศก พระราม 9 รัชดา และห้วยขวาง) เชียงใหม่ (ถนนช้างคลาน Business Park บริเวณใกล้ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และถนนนิมมานเหมินต์) ภูเก็ตและพัทยา (อาคารชุดติดชายทะเล โดยเฉพาะโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทน)

รูปแบบและขั้นตอนการถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดของชาวจีน

ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดได้ผ่าน 2 รูปแบบหลัก คือ (1) ถือครองในนามบุคคล โดยชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49 % ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการนั้น ๆ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ปี 2551) และ(2) ถือครองในนามบริษัทนิติบุคคล โดยการตั้งบริษัทและให้ชาวจีนที่ต้องการซื้ออาคารชุดเข้าถือหุ้น และซื้ออาคารชุดภายใต้ชื่อบริษัทนั้น ซึ่งวิธีนี้ชาวจีนจะไม่ได้เป็นเจ้าของอาคารชุดเต็มรูปแบบเหมือนกรณีแรก การทำธุรกรรมต่าง ๆ จะต้องทำผ่านบริษัทเท่านั้น อย่างไรก็ดี จากการสอบถามผู้ประกอบการ พบว่ารูปแบบการถือครองในนามบริษัทยังมีสัดส่วนน้อย เนื่องจากผู้ลงทุนชาวจีนต้องการถือกรรมสิทธิ์เพื่อประโยชน์ในการทำธุรกรรมด้านอื่น ๆ เช่น การขายต่อ และการปล่อยเช่า

สำหรับขั้นตอนการซื้ออาคารชุดของชาวจีนตามกฎหมายไทย ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่สามารถขอสินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์ในไทยเพื่อนำไปซื้ออาคารชุดได้โดยเสรี (3) ผู้ซื้อต้องแสดงหลักฐานยืนยันที่มาของเงินและวัตถุประสงค์ในการใช้เงินว่านำมาเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย

โดยวิธีการนำเงินมาซื้อที่อยู่อาศัยของชาวจีน มี 2 วิธีหลัก (1) การนำเงินบาทมาฝากบัญชีในไทย สำหรับผู้ที่มีคุณสมบัติในการเปิดบัญชีเงินบาทของผู้ที่มีถิ่นอยู่นอกประเทศ (Non - resident Baht Account: NRBA) (2) การโอนเงินจากสถาบันการเงินในต่างประเทศมายังธนาคารพาณิชย์ในไทย สามารถทำได้ทั้งทางตรงคือ โอนเงินจากธนาคารในประเทศจีน แต่จะมีข้อจำกัดจากมาตรการควบคุมเงินทุนของทางการจีนที่กำหนดให้ชาวจีนสามารถโอนเงินออกจากประเทศจีนได้ไม่เกิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ (หรือประมาณ 1.6 ล้านบาท) ต่อคนต่อปี และทางอ้อม ผ่านการโอนเงินจากสถาบันการเงินนอกประเทศจีน (เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์) ซึ่งวิธีโอนทางอ้อมนี้ มีข้อดีคือผู้ซื้อชาวจีนจะไม่มีข้อจำกัดจากมาตรการข้างต้น โดยทั้ง 2 วิธีในการนำเงินมาซื้อที่อยู่อาศัย  ธนาคารพาณิชย์จะออกเอกสารยืนยันการถอนเงินหรือการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศของชาวจีนว่ามีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ซื้อที่อยู่อาศัยจริง เช่น ใบรับรองการถอนเงินจากบัญชี NRBA และใบรับรองการโอนเงินเข้าจากต่างประเทศ (ธ.ต.3) เพื่อนำเอกสารดังกล่าวไปทำธุรกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินต่อไป (รูปที่ 3)

ด้านผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้รับเหมาก่อสร้าง

(1) ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (developer)

จากการสอบถามผู้ประกอบการชาวไทยที่ขายอาคารชุดให้แก่ชาวจีน สมาคมอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ และบริษัทนายหน้าทั้งไทยและจีนหลายราย พบว่าผู้ประกอบการจีนที่เข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยในปัจจุบันมีไม่มาก และส่วนใหญ่จะร่วมทุนกับบริษัทไทยขนาดกลางที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้ประกอบการนอกตลาดฯ มีความต้องการร่วมทุนกับชาวต่างชาติเพื่อเพิ่มสภาพคล่องและเพิ่มความสามารถในการแข่งขันให้กับบริษัทตนเอง เนื่องจากผู้ประกอบการนอกตลาดฯ จะมีข้อจำกัดในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนมากกว่าผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ ขณะที่ผู้ประกอบการจีนที่เข้ามาลงทุนในไทยนั้น ส่วนใหญ่จะมีลูกค้าจีนตามมาด้วย (end buyer) ดังนั้น ผู้ประกอบการจีนจึงต้องการมีอำนาจบริหารโครงการเองเพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการได้ตามความต้องการของลูกค้าชาวจีน การร่วมทุนกับบริษัทขนาดกลางจึงตรงตามต้องการของผู้ประกอบการจีนมากกว่าร่วมทุนกับบริษัทใหญ่ 

นอกจากนี้ ยังมีบริษัทจีนอีกรูปแบบหนึ่งทำหน้าที่เป็นนายหน้า ซึ่งจะเข้ามาจองหรือซื้ออาคารชุดกับผู้ประกอบการไทย โดยส่วนใหญ่เป็นการเหมาทั้งชั้นหรือบางส่วนของตึก เพื่อนำไปขายต่อให้แก่ลูกค้าชาวจีนโดยตรง ซึ่งการลงทุนดังกล่าวมีความยุ่งยากน้อยกว่าการร่วมทุนเพื่อสร้างโครงการและสามารถลงทุนได้คราวละหลายโครงการและหลายทำเล อย่างไรก็ดี บริษัทในลักษณะดังกล่าวยังมีจำนวนไม่มากในปัจจุบัน

ผลของทุนจีนต่อตลาดอสังหาฯ ไทย

ผลกระทบจากการเพิ่มขึ้นของทุนจีนต่อตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปัจจุบัน

การเพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวจีนในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีส่วนช่วยดูดซับอุปทานคงค้างของอาคารชุดในพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อชาวจีน นอกจากนั้น การที่ผู้ประกอบการจีนเข้ามาร่วมทุนกับบริษัทขนาดกลางของไทยมากขึ้น ช่วยให้ผู้ประกอบการขนาดกลางของไทยมีสภาพคล่องในการดำเนินงานดีขึ้น

อย่างไรก็ดี การเพิ่มขึ้นของทุนจีนก็มีผลกระทบด้านลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยไทยเช่นกัน เพราะทุนจีนที่เพิ่มขึ้นสะท้อนว่าตลาดที่อยู่อาศัยไทยเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจและนโยบายจีนมากขึ้น แต่เนื่องจากสถานการณ์ของเศรษฐกิจจีนในปัจจุบันมีความไม่แน่นอนสูง และยากที่จะประเมินได้ชัดเจนว่าแนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยของชาวจีนจะเป็นอย่างไรในอนาคต ดังนั้น จึงมีความจำเป็นที่จะต้องติดตามสถานการณ์การลงทุนของชาวจีนในระยะต่อไปอย่างใกล้ชิด ในส่วนต่อไปจึงเน้นอธิบายให้ผู้อ่านเข้าใจถึงความเสี่ยงของทุนจีนต่อตลาดที่อยู่อาศัยไทยในอนาคต โดยแบ่งเหตุการณ์ที่อาจเกิดขึ้นเป็น 2 กรณี คือ กรณีทุนจีนปรับเพิ่มขึ้น และกรณีทุนจีนปรับลดลง ซึ่งทั้งสองกรณีจะกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยไทยแตกต่างกัน ดังนี้

(1) การเข้ามาลงทุนของชาวจีนทุนในตลาดที่อยู่อาศัยไทยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในอนาคต: เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยไทยได้เปรียบประเทศอื่น ๆ ทั้งด้านราคาที่อยู่อาศัยและค่าครองชีพ รวมถึงมีวัฒนธรรมการใช้ชีวิตที่หลากหลายที่สามารถรองรับ lifestyle ของคนจีนได้ โดยผลสำรวจของ Juwai (เว็บไซต์นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของจีน) รายงานว่าในปีที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ของไทยได้รับความสนใจจากนักลงทุนชาวจีนมากที่สุดในโลก นอกจากนี้ อาจมีปัจจัยสนับสนุนเพิ่มเติมหากแรงส่งของเศรษฐกิจจีนปรับดีขึ้น

ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวจีน คือ ราคาที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและรวดเร็ว เงินทุนของจีนที่ไหลเข้ามามากขึ้นอาจเกิดการสะสมความเสี่ยงในบางจุด เช่น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในประเทศเร่งสูงขึ้นมากจนกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศ และส่งผลต่อเนื่องให้ภาครัฐต้องออกมาตรการเพื่อแก้ไขปัญหา

ตัวอย่างความเสี่ยงที่เกิดขึ้นเห็นได้ในเกาะฮ่องกงซึ่งราคาที่อยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้นกว่า 10% ในปี 2561 และเพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัวในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดยคาดการณ์ว่าระยะเวลาที่ประชาชนต้องทำงานเพื่อซื้ออาคารชุดหนึ่งห้องได้ เพิ่มขึ้นจาก 12 ปีเป็น 22 ปี (4) ในกรณีของประเทศไทย แม้ปัญหาอุปทานคงค้างของอาคารชุดที่อยู่ในระดับสูงจะยังเป็นปัจจัยถ่วงให้ราคาอาคารชุดในภาพรวมไม่เร่งตัวมากเกินไป แต่หากทุนจีนยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเหมือนช่วงที่ผ่านมาโดยไม่มีการดูแลจากภาครัฐ เมืองใหญ่ ๆ ในประเทศไทยก็อาจประสบปัญหาคล้ายฮ่องกงได้เช่นกัน

นอกจากนี้ ในกรณีของต่างประเทศยังแสดงให้เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยที่เร่งขึ้นทำให้เกิดพฤติกรรมซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไรเพิ่มมากขึ้น ทั้งการเก็งกำไรใบจองและการเก็งกำไรเพื่อขายต่อในระยะสั้นผ่านการกู้สินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งหากสถาบันการเงินประเมินลูกค้าไม่ดี ปล่อยกู้ให้ลูกค้าที่ไม่มีความสามารถในการชำระหนี้เพียงพอ อาจนำไปสู่วิกฤตสถาบันการเงินและวิกฤตเศรษฐกิจการเงินได้ ตัวอย่างที่ชัดเจน คือ วิกฤตเศรษฐกิจการเงินโลก (Global Financial Crisis) ปี 2551 ที่มีสาเหตุหลักมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ จากการสำรวจพบว่าผู้ประกอบการไทยตระหนักถึงประเด็นดังกล่าว และพยายามลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรและการทิ้งใบจอง โดยการเพิ่มกระบวนการคัดกรองลูกค้าชาวจีน และเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ให้สูงถึง 30% เมื่อเทียบกับสัดส่วนสำหรับลูกค้าในประเทศซึ่งอยู่ที่เพียงประมาณ 10% ซึ่งวิธีการดังกล่าวมีส่วนช่วยลดความเสี่ยงและผลกระทบจากการทิ้งใบจองได้

ส่วนความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการชาวจีน อาจเกิดขึ้นได้ผ่านการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยไทยที่จะทวีความรุนแรงขึ้น การร่วมทุนกับผู้ประกอบการจีนมีทั้งข้อดีและข้อเสีย ข้อดี คือ ช่วยให้ผู้ประกอบการไทยสามารถลดต้นทุนและลดความเสี่ยงในการเปิดโครงการใหม่ ทำให้บริษัทมีสภาพคล่องและสามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ได้มากขึ้น แต่ข้อเสีย คือ ผู้ประกอบการชาวจีนมีข้อได้เปรียบด้านต้นทุนทางการเงินและค่าก่อสร้างที่ต่ำกว่าผู้ประกอบการชาวไทย หากมีทุนจีนเข้ามาในตลาดมากอาจทำให้ผู้ประกอบการชาวไทยสูญเสียความสามารถในการแข่งขันและถูกบีบให้ต้องร่วมทุนกับต่างชาติได้ อีกทั้งการที่ผู้ประกอบการที่ร่วมทุนกับจีนมีต้นทุนและความเสี่ยงในการเปิดโครงการใหม่ลดลง อาจเป็นการสร้างแรงจูงใจให้กล้าลงทุนในโครงการที่มีความเสี่ยงมากขึ้น ซึ่งหากผู้ประกอบการประเมินความเสี่ยงของโครงการที่จะเปิดขายใหม่ต่ำเกินไป อาทิ การเปิดโครงการในทำเลที่ไม่มีศักยภาพเพียงพอ หรือลักษณะโครงการไม่สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมาย อาจทำให้ขายโครงการไม่ได้ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกำไรและสภาพคล่องของผู้ประกอบการ รวมถึงอาจทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในภาพรวมประสบปัญหาอุปทานคงค้างและกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตได้ในที่สุด 

(2) การเข้ามาลงทุนในที่อยู่อาศัยไทยมีแนวโน้มลดลงในอนาคต โดยปัจจัยที่จะกระทบผู้ซื้อชาวจีนในระยะต่อไปอาจมาจากความผันผวนของเศรษฐกิจและนโยบายของประเทศจีนที่กระทบต่อความสามารถในการซื้อของชาวจีน รวมถึงสถานการณ์นักท่องเที่ยวจีนในไทยที่มีความผันผวนมากขึ้นในระยะหลัง อาจส่งผลต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อชาวจีนในระยะต่อไปและอาจทำให้บริษัทนายหน้าจีนทิ้งดาวน์อาคารชุดที่เคยจองไว้เนื่องจากหาลูกค้ามาซื้อไม่ได้

การลดลงของผู้ซื้อชาวจีนในระยะต่อไป อาจทำให้การระบายอาคารชุดคงค้างใช้เวลานานขึ้น และกระทบกับผู้ประกอบการบางกลุ่มที่ปรับตัวไม่ทัน เช่น ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองลูกค้าชาวจีน และเป็นโครงการอาคารชุดที่เริ่มดำเนินการก่อสร้างแล้ว ทำให้ไม่สามารถชะลอโครงการตามลูกค้าชาวจีนที่ชะลอลงได้ ซึ่งหากผู้ซื้อชาวจีนลดลงเป็นเวลานาน และผู้ประกอบการเปิดโครงการรองรับผู้ซื้อชาวจีนในปริมาณมาก จะส่งผลให้อุปทานคงค้างในตลาดเพิ่มขึ้น และกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยในภาพรวมได้ในที่สุด เห็นได้จากหลังวิกฤตเศรษฐกิจการเงินโลกปี 2551 ที่เศรษฐกิจชะลอตัวเป็นระยะเวลานานแล้วทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในภาพรวมลดลง

จากการสอบถามผู้ประกอบการในกรุงเทพฯ และจังหวัดท่องเที่ยวที่ชาวจีนนิยม คือ เชียงใหม่โดยเฉพาะทำเลในย่านธุรกิจ ภูเก็ต และพัทยาโดยเฉพาะทำเลชายฝั่งริมทะเล พบว่าเมื่อมองในภาพรวม หากในอนาคตผู้ซื้อชาวจีนปรับลดลง ทำเลที่จะได้รับผลกระทบจะเป็นโซนจังหวัดท่องเที่ยวมากกว่าโซนกรุงเทพฯ เนื่องจากในโซนกรุงเทพฯ ผู้ซื้อชาวจีนส่วนใหญ่ซื้ออาคารชุดบริเวณย่านธุรกิจตามแนวรถไฟฟ้า (ราชเทวี สุขุมวิท อโศก พระราม 9 ห้วยขวาง และรัชดา) ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง จึงคาดว่าผู้ซื้อชาติอื่น ๆ รวมถึงผู้ซื้อชาวไทยจะสามารถทดแทนลูกค้าชาวจีนที่ปรับลดลงได้ แต่โซนต่างจังหวัด ทั้งเชียงใหม่โดยเฉพาะทำเลในย่านธุรกิจ ภูเก็ตและพัทยาโดยเฉพาะทำเลชายฝั่งริมทะเลจะมีผลกระทบมากกว่าโซนกรุงเทพฯ เนื่องจากอาคารชุดบางโครงการในจังหวัดเหล่านี้มีลูกค้าหลักเป็นชาวจีน ประกอบกับความต้องการของลูกค้าคนไทยในทำเล

ดังกล่าวยังอยู่ในระดับต่ำ รวมถึงทำเลที่ผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาตินิยมแตกต่างกัน เช่นในกรณีของจังหวัดภูเก็ตและพัทยา ผู้ซื้อชาวไทยจะนิยมอาคารชุดในเขตเมือง ส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติจะนิยมอาคารชุดริมทะเล ทำให้ไม่มีกำลังซื้อจากแหล่งอื่นได้เหมือนกรณีโซนกรุงเทพฯ จึงอาจทำให้ปัญหาอุปทานคงค้างในโซนจังหวัดท่องเที่ยวทวีความรุนแรงขึ้นได้

นอกจากนี้ การลดลงของผู้ซื้อชาวจีน ยังส่งผลต่อผู้ประกอบการชาวจีนด้วย ทำให้ผู้ประกอบการจีนตัดสินใจไม่ลงทุนพัฒนาโครงการใหม่เพิ่ม หรือผู้ประกอบการจีนที่เริ่มพัฒนาโครงการร่วมกับบริษัทไทยไปแล้วอาจขอยกเลิกสัญญากลางคันหรือชะลอการลงทุนออกไป ซึ่งเหตุการณ์ดังกล่าวอาจเกิดขึ้นได้หากสัญญาที่ทำกับผู้ประกอบการจีนไม่รัดกุมเพียงพอ ซึ่งหากบริษัทไทยถูกยกเลิกสัญญาร่วมทุนอาจกระทบกับสภาพคล่องและความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการไทยได้

ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย

ในปัจจุบันพบว่าทุนจีนยังไม่ได้ส่งผลกระทบในด้านลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ จึงยังไม่มีความจำเป็นที่จะต้องออกมาตรการเพื่อแทรกแซงตลาดโดยตรง แต่ในการดูแลความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของทุนจีนในอนาคต นอกจากผู้ประกอบการต้องติดตาม

สถานการณ์ของผู้ซื้อชาวจีนอย่างใกล้ชิดและวางแผนรับมืออย่างเหมาะสมแล้ว การสนับสนุนจากภาครัฐเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงและสร้างเสถียรภาพในตลาดที่อยู่อาศัยไทย ดังนั้น ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายที่คาดว่าจะเป็นประโยชน์ในการบริหารการเข้ามาของทุนจีนจึงแบ่งออกเป็น 2 ประเด็นดังนี้

1. ภาครัฐควรร่วมมือกับภาคเอกชนรวบรวมและเปิดเผยข้อมูลที่สะท้อนการซื้อขายที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติที่ถูกต้องและรวดเร็วทันกาล เช่น ข้อมูลสัญชาติของผู้ลงทุน มูลค่าการซื้อขาย การทำและเปลี่ยนมือของใบจอง และข้อมูลการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติผ่านตัวแทน (nominee) ผ่านการตรวจสอบเส้นทางการเงินของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และนำเสนอข้อมูลในภาพรวมเพื่อให้ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน ครัวเรือน และภาครัฐที่เกี่ยวข้อง ทราบถึงแนวโน้มของทุนจีน ซึ่งเป็นข้อมูลเบื้องต้นที่สำคัญในการประเมินความเสี่ยงสำหรับวางแผนการลงทุนและกำหนดนโยบายที่เหมาะสม

2. ภาครัฐควรร่วมมือกับภาคเอกชนเพื่อกำหนดและพัฒนากรอบสัญญาร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและต่างชาติ เพื่อให้เกิดสัญญาที่โปร่งใส และลดความเสี่ยงจากการร่วมทุนที่ไม่เป็นธรรม เช่น ตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินทุน ติดตามสถานะของบริษัทร่วมทุนเพื่อให้บริษัทยังคงฐานะตามที่กฎหมายกำหนด ขณะเดียวกันต้องไม่เป็นการเพิ่มอุปสรรคในการประกอบธุรกิจของผู้ประกอบการ

สรุป

ในปัจจุบัน ทุนจีนมีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย (ทั้งที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม) มากขึ้น โดยเฉพาะตลาดอาคารชุด ซึ่งจากข้อมูลทางสถิติ และข้อมูลจากการพูดคุยกับผู้ประกอบการหลายราย พบว่าทุนจีนยังไม่ได้ส่งผลกระทบด้านลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมีนัยสำคัญ แต่ยังต้องติดตามการเปลี่ยนแปลงของทุนจีนอย่างใกล้ชิด หากในระยะต่อไป ทุนจีนยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในทำเลที่ชาวจีนไปซื้อเร่งสูงขึ้น ก่อให้เกิดพฤติกรรมเก็งกำไร และการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดที่อยู่อาศัย หรือในทางตรงกันข้าม หากทุนจีนปรับลดลง อาจสร้างปัญหาอุปทานคงค้าง ทำให้การระบายอาคารชุดใช้เวลานานขึ้น นอกจากนี้ ลูกค้าชาวจีนที่ลดลงอาจทำให้ผู้ประกอบการจีนที่มาร่วมทุนกับบริษัทไทยชะลอหรือยกเลิกการร่วมทุน และอาจส่งผลต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการไทยได้ โดยคาดว่าผู้ประกอบการในเขตธุรกิจของต่างจังหวัดจะได้รับผลกระทบมากกว่าในกรุงเทพฯ นอกจากผู้ประกอบการต้องระมัดระวังตัวเองแล้ว ภาครัฐควรสนับสนุนทั้งในด้านการจัดเก็บ และเผยแพร่ข้อมูลที่สะท้อนภาวะตลาดออสังหาริมทรัพย์ให้ถูกต้องและทันกาล ตรวจสอบการซื้อขายเพื่อปิดช่องโหว่ทางกฏหมาย รวมถึงพัฒนากรอบสัญญาการซื้อขาย และร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและต่างชาติให้โปร่งใสและเป็นธรรม เพื่อให้ทุกฝ่ายประเมินสถานการณ์ได้อย่างแม่นยำ อันจะนำไปสู่การดำเนินการอย่างมีเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

1.มูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุด คำนวณจากผลรวมมูลค่าธุรกรรมการขายเงินตราต่างประเทศวัตถุประสงค์เพื่อซื้ออาคารชุด และมูลค่าการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ (Non-Resident Baht Account) วัตถุประสงค์เพื่อซื้ออาคารชุด ซึ่งอาจเป็นได้ทั้งเงินดาวน์ และเงินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์

2.รายงาน China12: China’s cities Go Global

3. การจำกัดการเข้าถึงสินเชื่อของชาวต่างชาติเพื่อป้องกันการเก็งกำไรค่าเงินบาท จากหนังสือ ธปท.ฝกง.(21) ว. 834/2560 เรื่องการปรังปรุงหลักเกณฑ์และวิธีปฏิบัติมาตรการป้องปรามการเก็งกำไรค่าเงินบาท

4. UBS Global Real Estate Bubble Index Report 2018

อ้างอิง

Agency for Real Estate Affairs. (2018).

สัมมนาเอ็กคลูซีฟสำหรับผู้บริหาร. Agency for Real Estate Affairs.

Jones Lang Lasalle. (2018). China12:

China's Cities Go Global.

Jones Lang Lasalle.

Juwai. (2019). Juwai China Market Trend Report 2019. Juwai.

Matthias Holzhey, Maciej Skoczek. (2018). UBS Global Real Estate Bubble Index. UBS.

ธนาคารแห่งประเทศไทย. (2560). การปรับปรุงหลักเกณฑ์และวิธีปฏิบัติมาตรการป้องปรามการเก็งกำไรค่าเงินบาท. ธนาคารแห่งประเทศไทย.