เปิดใจจุฬาฯ เมื่อ “อยากพัฒนาที่ดิน” แต่ “ผู้เช่าอยากอยู่ตลอดกาล”
เรื่องราวของ “จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” ตามที่ปรากฏเป็นข่าวในระยะไม่กี่ปีมานี้ เกี่ยวข้องกับเรื่อง การจัดการทรัพย์สิน นั่นคือ “ที่ดิน” เสียเป็นส่วนใหญ่
อาทิ โครงการตลาดสามย่านใหม่ โครงการจามจุรีแสควร์ โครงการสยามแสควร์วัน มาจนถึงประเด็นร้อนล่าสุดในรอบปีนี้
การขึ้นค่าเช่าสนามกีฬาแห่งชาติจากกรมพลศึกษา การขอคืนที่ดินจากโรงเรียนปทุมวัน และการขอคืนที่ดินจากมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลตะวันออก วิทยาเขตอุเทนถวาย
ซึ่งทั้งหมดเป็นเรื่องของการ “พัฒนาที่ดิน” ที่สังคมทั่วไปส่วนใหญ่จะมองภาพว่า จุฬาฯเหมือน คนตัวใหญ่ที่คอยรังแกคนตัวเล็กอยู่ร่ำไป เพราะการพัฒนาที่ดินของจุฬาฯ ทุกครั้งทำให้ผู้คนต้องโยกย้าย รวมทั้งคำครหาอันหนักหน่วงที่ว่า
....จุฬาฯ ได้กลายเป็นนายทุนที่มุ่งทำแต่กำไรไปเสียแล้ว
ด้วยกระแสดังกล่าว คล้อยหลังวันครบรอบการสถาปนาจุฬาฯ 96 ปี เพียงสองวัน จุฬาฯจึงถือโอกาสจัดงานอธิการบดีจุฬาฯพบสื่อมวลชน เพื่อไขข้อข้องใจต่อประเด็นทั้งหลายที่เป็นวิพากษ์ของสังคม
โดยมีคณะผู้บริหารพร้อมหน้า ประกอบด้วย ศ.น.พ.ภิรมย์ กมลรัตนกุล อธิการบดี รศ.นอ.น.พ.เพิ่มยศ โกศลพันธุ์ รองอธิการบดีฝ่ายจัดการทรัพย์สิน ผศ.ดร.พงศ์ศักดิ์ วัฒนสินธุ์ คณบดีคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ รศ.ดร.สุเนตร ชุตินธรานนท์ ผู้อำนวยการสถาบันเอเชียศึกษา และ ศ.(พิเศษ) ธงทอง จันทรางศุ อดีตคณบดีคณะนิติศาสตร์ มาช่วยกันให้ความกระจ่างในมิติต่าง ๆ
“วันนี้จุฬาฯมีโจทก์เยอะ ไม่มีใครเถียงเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ผู้เช่าอยากอยู่ตลอดกาล” ศ.(พิเศษ) ธงทอง เล่าถึงสถานการณ์ที่จุฬาฯกำลังเผชิญ และกล่าวต่อว่า
“ความยากของจุฬาฯในการพัฒนาที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของตนในวันนี้ คือ ถ้าจัดการทั้งหมดพร้อมกัน มันเป็นเรื่องใหญ่ แต่พอเราทำไปทีละส่วน มันก็คาใจคน คนก็พูดว่า ทำไมมาทำตรงนี้ ไม่ไปทำตรงโน้น ซึ่งถ้าจุฬาฯคิดแบบนั้น เราก็จะทำอะไรไม่ได้เลย”
ขยายความเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน จุฬาฯเป็นเจ้าของที่ดินขนาด 1,153 ไร่ “ทิศเหนือจดถนนสระปทุม ทิศใต้จดถนนหัวลำโพง ทิศตะวันออกจดถนนสนามม้า ทิศตะวันตกจดคลองสวนหลวง...” มีระบุไว้ในพระบรมราชโองการ ที่พระบาทสมเด็จพระมงกุฎเกล้าเจ้าอยู่หัว รัชกาลที่ 6 ได้พระราชทานที่ดินของพระคลังข้างที่ไว้ให้เป็น “เขตร์โรงเรียน” เมื่อ พ.ศ.2458
พร้อมด้วยแนวพระราชดำริว่า “การที่มหาวิทยาลัยจะดำเนินการได้นั้น จำเป็นต้องมีทรัพยากรสนับสนุนเพิ่มเติมจากงบประมาณแผ่นดิน” จึง “...ให้ใช้ที่ดินส่วนหนึ่งเพื่อปลูกสร้างสถานศึกษา และอีกส่วนหนึ่งให้ใช้จัดหาผลประโยชน์เพื่อนำมาปรับปรุงการศึกษา โดยมิต้องพึ่งงบประมาณแผ่นดินแต่เพียงอย่างเดียว...”
หลังจากนั้น ในปี พ.ศ.2482 สมัยรัฐบาลจอมพล ป.พิบูลสงคราม ได้มีพระราชบัญญัติโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้เป็นของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งส่งผลทางกฎหมายให้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยมีสิทธิโดยชอบธรรมในการถือกรรมสิทธิ์และมีอำนาจจัดการที่ดินผืนดังกล่าว
ด้วยเหตุนี้ การที่จุฬาฯ ใช้ที่ดินที่ได้รับพระราชทานไว้ในการหารายได้ด้วยการสร้างศูนย์การค้าหรืออาคารพาณิชย์ ไม่ทิ้งไว้ให้อยู่เปล่านั้น เป็นการปฏิบัติตามพระราชดำริและตรงตามพระราชประสงค์อยู่แล้ว
ตามผังแม่บทนับตั้งแต่ปี 2523 จุฬาฯได้จัดสรรการใช้ประโยชน์ที่ดินของตน เป็น 3 ส่วน คือ 1.พื้นที่เขตการศึกษาประมาณ 52% 2.พื้นที่สำหรับส่วนราชการยืมหรือเช่าใช้ ประมาณ 18% และพื้นที่เขตพาณิชย์ประมาณ 30%
“จริง ๆ แล้วเขตพาณิชย์ของจุฬาฯลดน้อยลงเรื่อย ๆ” ศ.น.พ.ภิรมย์ อธิการบดีจุฬาฯ อธิบายเสริม และว่า “รัฐบาลเหมือนทำโทษคนทำมาหากิน เห็นว่าจุฬาฯ มีที่ดินแล้ว ก็ให้งบมาประมาณ 3-4 พันล้านบาท เรามีนิสิตจำนวนกว่า 4 หมื่นคน ขณะที่มหาวิทยาลัยมหิดลได้ 1.2 หมื่นล้าน เราจึงใช้เงินตัวเองประมาณ 3 ใน 4 ส่วน จากที่รัฐบาลให้มา 1 ใน 4 ส่วน
ย้อนกลับไปดูก็พบว่า รัชกาลที่ 6 ทรงมีวิสัยทัศน์ที่ไกลมาก ทรงคาดได้ว่าในอนาคตถ้าจะพัฒนาให้เป็นมหาวิทยาลัยชั้นนำระดับโลกแข่งขันกับคนอื่น ลำพังเงินจากรัฐอย่างเดียวไม่มีทางทำได้...ซึ่งเราก็ทำตามนั้น”
คณะผู้บริหารจุฬาฯ เผยว่า ที่ผ่านมา แม้จุฬาฯเป็นเจ้าที่ดินรายใหญ่ การให้เช่าที่-การปรับราคาค่าเช่า ก็ยึดลักษณะประนีประนอม มีการผ่อนปรน ไม่เด็ดขาดเหมือนเอกชน
ทั้งนี้ด้วยความเป็นสถาบันการศึกษา จึงเกรงข้อตำหนิจากสังคมต่อเรื่องนี้พอสมควร
รศ.น.อ.น.พ.เพิ่มยศ ระบุว่า อย่างเขตพื้นที่ราชการ ก็ให้ราชการยืมใช้ และให้ “เช่าในราคาพิเศษ”
“ค่าเช่าที่จากอุเทนถวาย ก็เรียกเก็บต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 30% คิดเป็นเม็ดเงิน 800-900 ล้านบาท ต่อปี”
สำรวจเรื่องการพัฒนาพื้นที่ที่ส่วนราชการเช่าใช้ ทางจุฬาฯระบุว่า เป็นไปตาม "ผังแม่บท" ที่จัดทำมานานแล้ว ทำให้เกิดการขอพื้นที่คืนจากหน่วยราชการ ที่สำคัญ 3 กรณี
1.กรณีอุเทนถวาย จุฬาฯจะนำมาพัฒนาเป็นพื้นที่การศึกษา โดยมีแผนจะสร้าง “ศูนย์นวัตกรรมงานสร้างสรรค์เพื่อชุมชนยั่งยืน" โดยความคืบหน้าล่าสุดขณะนี้ จุฬาฯไม่ได้เร่งรัดให้รีบย้ายออก ตราบใดที่รัฐบาลยังไม่ให้ที่ ไม่ให้เงินไปสร้าง ก็อยู่ไปก่อน
2.กรณี "กรมพลศึกษา" เช่าที่ดินสนามศุภชลาศัย 87 ไร่ จุฬาฯขอคืนพื้นที่บางส่วน 11 ไร่ เพื่อนำพื้นที่มาพัฒนาการกีฬาของมหาวิทยาลัย กับขอขึ้นค่าเช่าจากปีละ 3 ล้านบาทเป็น 153.02 ล้านบาท คำนวณจากอัตรา 2% ของราคาประเมินที่ดิน (ตร.ว.ละ 2.5 แสนบาท)
ซึ่งล่าสุดข้อยุติของที่ดินผืนนี้ จุฬาฯต่อสัญญาเช่าให้โดยยอมเก็บค่าเช่ารายปี ระหว่างปี 55-56 จำนวน 4 ล้านบาท ส่วนปีถัดไปจะพิจารณาจากงบประมาณที่กรมพลศึกษาจะได้รับ
3. กรณีขอที่ดินเช่าคืนจาก "โรงเรียนปทุมวัน" สังกัด กทม.บริเวณจุฬาฯซอย 5 จุฬาฯ จะนำพื้นที่ตรงนี้มาก่อสร้างโครงการ "อุทยาน 100 ปี" (จุฬาฯ อเวนิว) และศูนย์ราชการ กทม.
และสำหรับการพัฒนาโครงการต่าง ๆ บนพื้นที่เขตพาณิชย์นั้น อธิการบดีจุฬาฯยืนยันว่า ได้ดำเนินการภายในพื้นที่ 30% เท่านั้น โดยจะไม่มีการขยายพื้นที่แน่นอน ซึ่งรายได้ที่ได้จากการพัฒนาโครงการต่าง ๆ ในพื้นที่เขตพาณิชย์นั้น จะนำไปสนับสนุนและพัฒนาด้านการศึกษาให้กับมหาวิทยาลัย
ฟังความทั้งหมดจากจุฬาฯ ก็เห็นทิศทางก้าวย่างของจุฬาฯที่ชัดเจนระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตามยังมีอีก “ข้อมูล” สำคัญหนึ่งที่จุฬาฯไม่เคยเผยต่อสังคม ก็คือ ตัวเลขรายได้ที่เป็นค่าเช่าจากเอกชน เช่น สยามสแควร์ มาบุญครองตึกแถวสวนหลวง-สามย่าน บริเวณถนนบรรทัดทอง บริเวณสวนหลวง-สามย่าน โดยเฉพาะที่ดินริมถนนพระราม 1 ที่ในทางธุรกิจประเมินกันว่ามีมูลค่า “มหาศาล”
ถ้าจุฬาฯใจกว้างต่อเรื่องนี้ เปิดเผยตัวเลขรายได้จากพื้นที่เชิงพาณิชย์ทั้งหมดให้สาธารณะรับรู้บ้าง ก็คงจะคลายข้อข้องใจของสังคมได้ยิ่งกว่านี้.
ภาพมุมสูง พื้นที่ภายในมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลตะวันออก วิทยาเขตอุเทนถวาย
_____________________________________________________________________________