การ (โฆษณาชวน) เชื่อผิด ๆ ที่ทำลายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และประเทศชาติ

AREA แถลง ฉบับที่ 86/2554: 29 กันยายน 2554
การ (โฆษณาชวน) เชื่อผิด ๆ ที่ทำลายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และประเทศชาติ

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

คนไทยมักถูก ‘กรอกหู’ และหลอกให้หลงเชื่อว่า หากส่งเสริมการซื้อบ้านในโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว จะทำให้เศรษฐกิจเจริญ รัฐบาลทุกรัฐบาล ก็ล้วนออกนโยบายมาเอื้อแก่บริษัทพัฒนาที่ดิน อย่างไรก็ตาม นโยบายเช่นนี้ นอกจากจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแล้ว ยังกำลังจะสร้างความวิบัติให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน ประชาชนผู้ซื้อบ้านและเป็นอันตรายอย่างยิ่งต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย

ความเท็จที่ถูกโฆษณาชวนเชื่อก็คือ การสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ในความเป็นจริง เศรษฐกิจในสมัยรัฐบาลทักษิณดีก็เพราะการส่งออกดี ไม่ใช่การใช้สอยแบบ ‘อัฐยายซื้อขนมยาย’ ล่าสุดในปี 2553 การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่มีถึง 120,000 หน่วย เพิ่มจากปี 2552 ที่มีเพียง 60,000 หน่วยถึง 1 เท่าตัว ทั้งที่ดอกเบี้ยก็อยู่ในภาวะขาขึ้น ภาษีและค่าธรรมเนียมโอนก็ไม่ได้รับการลดหย่อน และมีวิกฤติการณ์ทางการเมืองจนมีผู้เสียชีวิตเกือบร้อยและบาดเจ็บ 2,000 คน แต่ที่อสังหาริมทรัพย์เติบโตก็เพราะการส่งออกดีกว่าปีก่อนหน้า 17% ในช่วงปี 2552-3

ความจริงการซื้อบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองไม่แตกต่างกันเลย บ้านมือหนึ่งอาจก่อสร้างใหม่ทั้งหลัง แต่บ้านมือสองก็ต้องซื้อวัสดุก่อสร้างและจ้างแรงงานมาออกแบบ ซ่อมแซมและปรับปรุงเช่นกัน การซื้อบ้านมือสองยังลดความสูญเสียทางเศรษฐกิจจากการปล่อยบ้านทิ้งไว้ การซื้อบ้านมือสองยังต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอน ต้องซื้อประกันภัย ต้องซื้อเครื่องเรือน เฟอร์นิเจอร์ใหม่เช่นเดียวกันกับผู้ซื้อบ้านใหม่ แต่ที่เหนือกว่าบ้านมือหนึ่งก็คือ บ้านมือสองมีราคาถูกกว่า 20-40% การซื้อบ้านมือสองจึงมีปริมาณมากกว่า ส่งผลให้มีการทำนิติกรรม บริการวิชาชีพ สินเชื่อ ฯลฯ มากกว่า การที่บ้านมือสองถูกกว่าทำให้ผู้ซื้อยังมีเงินเหลือเพื่อการฉลอง ส่งผลดีต่อกิจการร้านอาหารและอื่น ๆ อีกด้วย

รัฐบาลแต่ละชุด มักอ้างว่าจะช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยให้สามารถมีบ้านได้ แต่มาตรการที่ออกมากลับไม่ได้ช่วยผู้มีรายได้น้อย เช่นเมื่อวันที่ 20 กันยายน มีมติ ครม. ให้ช่วยเหลือแต่ผู้ซื้อบ้านในกรณีบ้านจัดสรร ไม่รวมบ้านมือสองและบ้านสร้างเอง แต่พอรัฐบาลถูกทักท้วงว่าไม่ได้ช่วยคนจน ก็กลับยิ่งทำผิดหนักขึ้นด้วยการให้ลดหย่อนภาษีได้โดยตรง ส่งผลให้ประเทศต้องสูญเสียรายได้ไป 12,000 ล้านบาทจากที่พึงจัดเก็บได้ และให้จำกัดอยู่เฉพาะผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรเท่านั้น

นโยบายบ้านเอื้ออาทรที่จะสร้างจำนวน 1,000,000 หน่วย แต่ท้ายสุดสร้างได้ 250,000 หน่วย และยังหาผู้อยู่อาศัยจนเต็มไม่ได้ นโยบายนี้ล้มเหลวอย่างแท้จริง และเป็นการเอื้ออาทรผู้รับเหมามากกว่า เพราะรัฐบาลอุดหนุนค่าก่อสร้างหน่วยละ 85,000 บาท ในขณะที่ภาคเอกชนสามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรัฐบาลไม่ต้องเสียเงินงบประมาณแผ่นดินแม้เพียงบาทเดียว

รัฐบาลมักหลงเชื่อข้อมูลผิด ๆ เลียนแบบต่างชาติในการส่งเสริมการซื้อบ้านทั้งที่ครอบครัวในยุโรปและอเมริกามีบ้านเป็นของตนเองเพียง 30-50% คนไทยมีบ้านเป็นของตนเองถึง 82% แล้ว ถ้าเป็นเขตเทศบาลก็ 63% ประเทศไทยไม่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย กลไกตลาดสามารถทำงานได้ด้วยตนเอง โดยรัฐบาลไม่จำเป็นต้องสูญเสียงบประมาณที่ควรนำไปพัฒนาประเทศในทางอื่น

รัฐบาลมักได้รับข้อมูลผิด ๆ ‘หลับหูหลับตา’ ช่วยวงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่สถานการณ์ขณะนี้ไม่มีวิกฤติเศรษฐกิจจนต้องได้รับการช่วยเหลือเยียวยาจากรัฐบาล บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ ยังได้กำไรงามจากการประกอบการ ยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากมาย สถาบันการเงินก็ยังอำนวยสินเชื่อกันอย่างเป็นปกติสุข

รัฐบาลยิ่งส่งเสริมการซื้อบ้านจากผู้ประกอบการบ้านมือหนึ่งในขณะนี้ ยังเป็นการเร่งการพังทะลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นการกระตุ้นการผลิตล้นเกิน

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าในช่วงปี 2553-2555 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันถึง 330,000 หน่วย หรือประมาณ 7.2% ของปริมาณที่อยู่อาศัยในขณะนี้ ในขณะที่อัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลคือ 1% ต่อปี จึงมีความเป็นไปได้ว่า การผลิตที่อยู่อาศัยจะล้นเกินความต้องการ ส่งผลต่อความเสียหายของธุรกิจในวงกว้าง

การแข่งขันกันอำนวยสินเชื่อกันอย่างบ้าคลั่งในขณะนี้ตามผลพวงของการส่งเสริมการซื้อบ้านของรัฐบาล ก็จะเป็นอีกปัจจัยที่นำความพังทลายมาสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตามหลักการแล้วเราควรอำนวยสินเชื่อเพียง 80% ของมูลค่าบ้าน แต่ในปัจจุบันอำนวยสินเชื่อกันถึง 90%-95% และบางครั้งอาจมีการประเมินค่าบ้านเกินจริง ทำให้กลายเป็นการอำนวยสินเชื่อถึง 100% ทำให้เป็นความเปราะบางของระบบอำนวยสินเชื่อ หากภาวะเศรษฐกิจไทยเกิดความชะงักงัน ก็จะส่งผลให้ระบบสินเชื่อและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกิจการที่เกี่ยวเนื่องพังทลายลงเป็นทอด ๆ ได้ในเวลาอันรวดเร็ว

โดยสรุปแล้ว การที่รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นการซื้อบ้าน ก็ยิ่งเท่ากับเร่งให้เกิดภาวะฟองสบู่ รัฐบาลจึงยังไม่ควรเข้าแทรกแซงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการน่าจะเป็นการป้องกันการเก็งกำไร การคุ้มครองเงินดาวน์ผู้บริโภค ซึ่งทำให้ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในตลาด จะได้ซื้อบ้านมากขึ้นตามกำลังที่แท้จริง และการพัฒนาสาธารณูปโภค เป็นการเปิดทำเลที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ ทำให้ผู้ประกอบการสามารถสร้างบ้านในราคาที่ไม่แพงจนเกินไปสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว เป็นต้น
อย่าให้อวิชชาครอบงำ ส่งเสริมธุรกิจจนนำประเทศไปสู่ความวิบัติ พาประชาชนลงเหว